Bestemmingsplan Schuytgraaf 2011

26.1 Bestemmingsomschrijving

De voor "Centrum - Uit te werken” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen;
• b. kantoren;
• c. detailhandel;
• d. horeca, met uitzondering van horeca - D en coffeeshops;
• e. maatschappelijk, recreatie en sport;
• f. zelfstandige werkunits in categorie 1 en 2 zoals genoemd in de bij deze regels behorende bijlage 1 “Bedrijvenlijst Algemeen” of daarmee gelijk te stellen bedrijven of activiteiten, ter plaatse van de aanduiding “specifiek vorm van bedrijf -1”, waarbij een combinatie met een woonfunctie is uitgesloten;
• g. groen- en speelvoorzieningen;
• h. fiets- en wandelpaden;
• i. parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
• j. buurtontsluitingswegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer;
• k. ter plaatse van de aanduiding “onderdoorgang” een onderdoorgang ten behoeve van de bestemming Verkeer - Wegverkeer;
• l. waterlopen en waterpartijen;
• m. nutsvoorzieningen;
• n. duikers;
• o. geluidsafschermende voorzieningen en/of -bebouwing;
• p. windafschermende bebouwing en/of voorzieningen;
• q. transportleidingen;
• r. in de bestemming passende overige bouwwerken.

26.2 Algemene uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken de in lid 26.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• a. als uitgangspunt voor het in het gehele plangebied te realiseren minimaal en maximaal aantal woningen over een periode van tien jaar alsmede de aan te houden minimale en maximale percentages”sociale huur en sociale koop” en de minimale en maximale percentages voor gestapelde woningen geldt hetgeen is bepaald in Artikel 42;
• b. de woonstraten worden ingericht als 30-km-gebied;
• c. er mag geen verdiept bouwen plaatsvinden;
• d. de afstand van bebouwing tot het hart van de ringvormige hoofdontsluitingsweg bedraagt ten minste 15 meter;
• e. binnen de buitenste contour van de op de verbeelding aangegeven “geluidzone - weg” - zijnde de 48dB contour wegverkeerslawaai - en de as van de wijkontsluitingsweg mogen geen woningen worden gebouwd, tenzij wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
• f. bebouwing binnen de op de verbeelding aangegeven “geluidzone - weg” -zijnde 48dB contour wegverkeerslawaai - dient een geluidsafschermende functie te hebben;
• g. ter plaatse van de buitenste contour van de op de verbeelding aangegeven “geluidzone - spoor 1” - zijnde de 55dB contour spoorwegverkeerslawaai en de bestemming "Verkeer-Railverkeer" mogen geen woningen worden gebouwd, tenzij wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
• h. bebouwing langs de spoorbaan dient een geluidsafschermende functie te hebben.
• i. ter plaatse van de op de verbeelding voorkomende aanduiding "veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen -1" mogen geen gebouwen worden gebouwd;
• j. bij de toepassing van parkeernormen in het plangebied wordt de normering gehanteerd zoals opgenomen in de bij deze regels behorende “bijlage parkeernormen Schuytgraaf”;
• k. de aan de onderscheiden velden grenzende groenvoorzieningen dienen goed bereikbaar te zijn;
• l. hoofdroutes voor het fietsverkeer mogen uitsluitend worden gerealiseerd ter plaatse van de gebiedsaanduiding “other: langzaamverkeerroute” met een rijbaanbreedte van minimaal 1,50 m per rijrichting;
• m. nutsvoorzieningen;
• n. buurtontsluitingswegen, met dien verstande dat buurtontsluitingswegen ten behoeve van de bestemmingen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de zijde van het veld waar de “figuur - relatie” is weergegeven en met dien verstande dat de buurtontsluitingswegen uitsluitend mogen worden gerealiseerd binnen een afstand van maxi¬maal 50 m van de “figuur - relatie”. Per aanduiding is maximaal één buurtontsluitingsweg toegestaan. De afstand tussen twee buurtontsluitingswegen bedraagt minimaal 50 meter. De afstand tussen een buurtontsluitingsweg en woningen dient voldoende te zijn vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

26.3 Specifieke uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken de in lid 23.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• a. uitgangspunt is een effectieve benutting van de beschikbare ruimte. Waar dat goed mogelijk is wordt uitgegaan van het stapelen van verschillende functies (“dubbel grondgebruik”).
• b. de totale oppervlakte van kantoren bedraagt maximaal 30.000 m2 brutovloeroppervlakte.
• c. de onder b. genoemde oppervlakte voor kantoren mag geheel of gedeeltelijk worden gewijzigd in oppervlakte voor de doeleinden maatschappelijk en de doeleinden cultuur en ontspanning mits:
  • 1. aangetoond wordt dat de behoefte aan kantoren op deze locatie ten tijde van de uitwerking geheel of gedeeltelijk niet langer aanwezig is;
  • 2. aangetoond is dat er behoefte is aan een uitbreiding van de maatschappelijke functie in het plangebied;
  • 3. dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet op bezwaren stuit;
  • 4. de belangen van omwonenden en omliggende bedrijven niet onevenredig wordt geschaad;
  • 5. goede bereikbaarheid is verzekerd;
  • 6. is voorzien in voldoende parkeermogelijkheid;
• d. de totale oppervlakte van detailhandel en horeca gezamenlijk bedraagt maximaal 2,250 m2bruto-vloeroppervlakte en deze dient met 1.850 m2 , ter plaatse van de aanduiding “other: veld 15” en 400 m2 ter plaatse van de aanduiding “other veld 13” te worden gerealiseerd. De oppervlakte ter plaatse van de aanduiding “other veld 13” mag slechts gebruikt worden voor maximaal twee horecavoorzieningen met elk een oppervlak van maximaal 200 m2 . Afwijking van de oppervlakte van 2.250 m2 ten behoeve van een grotere oppervlakte kan worden verleend, uitsluitend ten behoeve van kleinschalige voorzieningen bij het treinstation. Hierbij wordt de oppervlakte van de detailhandel in werkunits niet meegerekend;
• e. de totale bruto vloeroppervlakte van maatschappelijk, waaronder scholen en maatschappelijke voorzieningen, bedraagt maximaal 8.400 m2 .;
• f. zelfstandige werkunits op de begane grond zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijf - 1”, waarbij de oppervlakte van werkunits per bouwperceel maximaal 200 m2 per unit mag bedragen. Deze oppervlakte strekt niet in mindering op de totale vloeroppervlaktes hierboven genoemd onder 23.3 sub b , c, d en e;
• g. horeca is in een werkunit niet toegestaan;
• h. maximaal 5% van het vloeroppervlak van een werkunit mag ten behoeve van ter plaatse vervaardigde producten worden gebruikt voor detailhandel;
• i. kantoorbebouwing wordt uitsluitend gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding “other: veld 11 en “other: veld 13”;
• j. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 11”, geldt een minimum aantal te bouwen woningen van 40 woningen per hectare en een maximum van 50 woningen per hectare;
• k. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 11” bedraagt de bouwhoogte maximaal 18 meter;
• l. in afwijking van de onder l. genoemde bouwhoogte zijn de volgende hoogteaccenten toegestaan:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 11” in de zuidoostelijke punt een bouwhoogte van maximaal 50 meter over een oppervlakte van maximaal 1.500 m2 ;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 11” aan de zuidzijde van de westgrens met een bouwhoogte van maximaal 50 meter over een oppervlakte van maximaal 1.000 m2 ;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 19” in de noordwest punt met een bouwhoogte van maximaal 50 meter over een oppervlakte van maximaal 1.000 m2 ;
• m. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 13” en de aanduiding “other: veld 15” geldt een minimum aantal te bouwen woningen van vijftien woningen per hectare en een maximum van 45 woningen per hectare. Bij de berekening van de woningdichtheid worden de stedenbouwkundige hoogteaccenten en de landmarks niet meegerekend;
• n. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding “other: veld 13” en “other: veld 15” bedraagt maximaal 40 meter;
• o. in afwijking van de onder n. genoemde bouwhoogte is het volgende hoogteaccent toegestaan:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 13” in de zuidwest hoek met een bouwhoogte van maximaal 50 meter over een oppervlakte van maximaal 1.000 m2 ;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding “other: veld 15” in de noordwest hoek met een bouwhoogte van maximaal 50 meter over een oppervlakte van maximaal 1.000 m2 ;
• p. de verkeersontsluiting ter plaatse van de aanduiding “other: veld 11” wordt gecombineerd met de ontsluiting ter plaatse van de aanduiding “other: veld 6”.

26.4 Afwijkingen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegdheden op te nemen met betrekking tot:

• a. het verkleinen van in de uitwerking voorgeschreven afstanden van aan- of uitbouwen, bijgebouwen en/of overkappingen tot bouwperceelsgrenzen en (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouwen;
• b. het vergroten van in de uitwerking voorgeschreven oppervlakten van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
• c. van het bepaalde in 26.1 ten behoeve van het toestaan van bedrijfsruimte in categorie 1 zoals genoemd in de bij deze regels behorende bijlage 1 “Bedrijvenlijst algemeen” of daarmee gelijk te stellen bedrijven of activiteiten bij een woning met en maximum van 100 m2 worden gerealiseerd, mits:
  • 1. maximaal 50% van het bouwperceel bij de woning wordt gebruikt voor bedrijfsruimte;
  • 2. geen ontoelaatbare milieuhinder wordt veroorzaakt;
  • 3. goede bereikbaarheid is verzekerd; en
  • 4. is voorzien in voldoende parkeermogelijkheid;
• d. van het bepaalde in 26.2 sub j ten behoeve van het afwijken van de parkeernormen waarbij een tuinparkeerplaats als één parkeerplaats mag worden meegerekend, mits:
  • 1. de betreffende kavels voldoende van omvang zijn;
  • 2. de noodzaak is aangetoond in verband met het stedenbouwkundige beeld;
• e. het bepaalde in lid 23.1 onder 23.1a van de regels ten behoeve van het gebruik als afhankelijke woonruimte mits:
  • 1. het gebruik als afhankelijke woonruimte noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg, waartoe advies van een onafhankelijke deskundige wordt ingewonnen;
  • 2. de afhankelijke woonruimte qua oppervlakte past in de voor deze bestemming geldende regeling voor bijgebouwen tot een maximum van 60 m2 ;
  • 3. de belangen van omwonenden en bedrijven niet onevenredig worden aangetast, waarbij rekening wordt gehouden met milieuaspecten als geur, geluid, hinder en externe veiligheid;
  • 4. het bijgebouw, dat als afhankelijke woonruimte wordt gebruikt, is gelegen op maximaal 20 meter afstand van het hoofdgebouw (op hetzelfde bouwperceel);
  • 5. geen splitsing van eigendom van het betreffende bouwperceel plaatsvindt;
  • 6. het aantal gebruikers van afhankelijke woonruimte maximaal twee bedraagt;
  • 7. het gebruik als afhankelijke woonruimte onmiddellijk wordt beëindigd, vanaf het moment dat de mantelzorg niet meer is vereist. Hiertoe controleren burgemeester en wethouders tweejaarlijks of nog aan de voorwaarden, waaronder kan worden afgeweken, wordt voldaan.

26.5 Procedure

Burgemeester en wethouders werken de bestemming uit met het oog op de algehele inrichting van het gebied voor de in lid 26.1 genoemde doeleinden; uitwerking van de bestemming per veld of gedeelte daarvan is daarbij mogelijk.