direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Rosendaalsestraat 482
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0202.837-0201

Toelichting

bij het bestemmingsplan

'Rosendaalsestraat 482'

(plannummer: NL.IMRO.0202.837-0201)

Hoofdstuk 1 Inleiding

Ligging plangbied

Aan de rand van de wijk Klarendal ligt in het binnenterrein van het gebied tussen de Raapopseweg, Rosendaalsestraat en de Taklaan een voormalig kantoorgebouwtje van Portaal (zie afbeelding 1.1). Het gaat om een gebouw in één laag dat inmiddels al jaren als woning (atelierwoning van SLAK) wordt gebruikt. Het plangebied wordt gevormd door het binnengebied en is kadastraal bekend als R 08196.

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0001.jpg"  
Afbeelding 1.1 Ligging plangebied  

Aanleiding

Portaal is eigenaar van het hele blok (ook van de omliggende woningen) en gaat het gebouw als woning verkopen. Het gebouw wordt niet meer als kantoor gebruikt en vanwege de omliggende woningen, is een invulling met één woning ruimtelijk gezien wenselijker dan het gebruik van het pand als kantoor of bedrijf.

Het geldende bestemmingsplan 'Molenbeke e.o.' (vastgesteld op 26-09-2005) bestemt het binnenterrein als 'bedrijfsdoeleinden-categorie-2' (zie afbeelding 1.2). Om het gebouw als woning te kunnen gebruiken is dus een bestemmingsplanwijziging nodig.

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0002.jpg"  
Afbeelding 1.2 Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Molenbeke e.o.'  

Plan

Het plan behelst een functiewijziging van het bestaande pand van bedrijf naar wonen. Het bestaande pand blijft staan in de plannen en zal ook als zodanig (met een maximumbouwhoogte van 4 meter) worden bestemd. Er wordt in dit pand één woning mogelijk gemaakt.

Opzet bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de kaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2008. Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Monumentenwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Historische ontwikkeling

De locatie van Rosendaalsestraat 482 betreft een binnenterreinsituatie in een bouwblok dat omstreeks 1920 is ontstaan door de aanleg van de Taklaan tussen de toenmalige Romerselaan en Raapopseweg. Het terrein en haar omgeving waren tot dat moment nog relatief onbebouwd. Het vormde een landschappelijk overgangsgebied tussen de zone van villabebouwing langs de Velperweg en de oorspronkelijke omvang van het landgoed Klarenbeek.

 

De verstedelijking van Arnhem was ten noorden van de Klarendalseweg opgeschoven tot ongeveer de Verlengde Hoflaan. In de economisch voorspoedige periode na de Eerste Wereldoorlog werd in deze “stadsrandzone” veel nieuwe woningbouw gerealiseerd. De woningen van het bouwblok werden in 1920-1921 gebouwd. In de periode tot aan de Tweede Wereldoorlog komt vervolgens ook Angerenstein zuid tot stand (omgeving Huijgenslaan en Laan van Klarenbeek).

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0003.jpg"   afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0004.jpg"  
Afbeelding 2.1 Topografische situatie 1900   Afbeelding 2.2 Topografische situatie 1930  

Op het binnenterrein staat in de oostelijke hoek een V- vormig gebouw met werkplaatsen dat nog uit 1921 stamt, het andere gebouw dat nu voor wonen bestemd gaat worden, stamt uit 1952.

Beide gebouwen zijn lange tijd door woningcorporatie Portaal (destijds 'Algemene woningbouwvereniging Arnhem') gebruikt als werkplaats en uitvalsbasis voor het woningonderhoud van hun woningbestand. Vanaf 1984 is het terrein niet meer als zodanig in gebruik en is de bebouwing in beheer gegeven bij de stichting SLAK (woon- en werkruimte voor kunstenaars).

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

De ruimtelijke structuur Van Rosendaalsestraat 482 bestaat uit een driehoekig binnenterrein binnen een driehoekig bouwblok. Deze randbebouwing bestaat in hoofdzaak uit grondgebonden woningen in twee lagen met kap. De woningen hebben een voortuin en achtertuin.

Het binnenterrein wordt via twee inritten vanaf de Rosendaalsestraat ontsloten, en grenst op een enkele plaats direct, en voor het overgrote overige deel via een achterpad aan de achtertuinen van de blokrandbebouwing. De overgang tussen binnenterrein en achtertuinen is door de schuurtjes en tuinmuren dus grotendeels van gebouwde aard.

Op het binnenterrein (ca. 641 m2) staat langs de noordwestelijke zijde (tegen de achtertuinen van de woningen aan de Rosendaalsestraat) een groot gebouw in één laag met plat dak (ca. 227 m2), en in de oostelijke hoek een gebouw met V-vormige plattegrond (ca. 115 m2). Verder staan er nog twee bijgebouwtjes van totaal 24 m2. Het onbebouwd oppervlak bedraagt ca. 275 m2.

De bebouwingsopzet is naar binnengericht op het meer open middengebied. Vanaf de zuidelijk inrit naar het binnenterrein komt men op een verhard pleintje waaraan de “voorgevel” van het grote pand grenst. Hier is de voordeur gesitueerd. Vanaf de noordelijke inrit komt men bij de noordelijke hoek van het perceel, alwaar men en een voertuig via een hek op het terrein kan komen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0005.jpg"   afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0006.jpg"  
Afbeelding 2.3 Stedenbouwkundige situatie 2014-06-30   Afbeelding 2.4 Luchtfoto 2014 (zuidwaarts)  

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0007.jpg"   afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0008.jpg"  
Afbeelding 2.5 Woningbouw bouwblokrand Rosendaalsestraat   Afbeelding 2.6 Woningbouw bouwblokrand hoek Romerselaan  

De functionele structuur is overzichtelijk. De blokrandbebouwing bestaat uit woningen met achtertuinen. Het parkeren vindt plaats in de woonstraten behoudens enkele woningen die via de inritten naar het binnenterrein hun achtertuin voor autostalling hebben ontsloten. De binnenterreinbebouwing was bedoeld als werkplaats, opslag en dagaccommodatie voor de onderhoudswerknemers van de woningbouwvereniging. Na beëindiging van deze functie is het pand via de stichting SLAK in gebuik als kunstenaarsatelier. Ontsluiting van het binnenterrein en de enkele parkeerplaats die zich op eigen terrein bevindt, wordt geboden vanaf de noordelijke inrit aan de Rosendaalsestraat.

2.3 Verkeer en parkeren

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan omvat niet direct verkeersaders, maar van de drie omsluitende bouwblokstraten is de Rosendaalseweg een wijkverzamelstraat.

De wegen en straten zijn typische woonstraten en zijn ingericht als 30 km/uurzone.

Het parkeren geschiedt voornamelijk door langsparkeren in de straten. Parkeren op eigen terrein komt in deze omgeving bij uitzondering voor.

Het binnenterrein Rosendaalsestraat 482 en vooral de inritten naar dit binnenterrein worden door aanliggende percelen soms gebruikt voor ontsluiting van een parkeerplaats op eigen terrein (tuin).

Het binnenterrein zelf heeft een beperkte parkeercapaciteit van ca. 2 parkeerplaatsen, ontsloten vanaf de noordelijke inrit aan de Rosendaalsestraat.

Aan de zijde van de woningentree (via de zuidelijke inrit) is wat ruimte voor stalling van een auto, maar dit is tevens de manoeuvreerruimte voor de auto die daar in achtertuinen een parkeerplaats hebben. Inzetten van deze plek voor structurele parkeervoorziening is niet zonder knelpunt mogelijk.

Om deze reden is besloten de herontwikkeling te beperken tot het gebruik van de bestaande situatie voor één woning. De parkeervraag van zo'n ontwikkeling kan in de bestaande situatie goed worden opgevangen met parkeren op eigen terrein.

Voor het onderdeel parkeren gelden beleidsregels en Arnhemse parkeernormen. Deze zijn opgenomen in de Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003'.

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0009.jpg"   afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0010.jpg"  
Afbeelding 2.7 Zuidelijke inrit naar binnenterrein   Afbeelding 2.8 Noordelijke inrit naar binneterrein  

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0011.jpg"   afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0012.jpg"  
Afbeelding 2.9 Entreegevel nr. 482 aan einde zuidelijke inrit   Afbeelding 2.10 Erftoegang nr. 482 aan noordelijke inrit (parkeren)  

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op het ruimtelijk beleid. In dit geval kan het kort doordat het gaat om de functiewijziging van een klein kantoor-/bedrijfsgebouwtje naar één woning dat weinig ruimtelijke impact heeft.

In hoofdstuk 5 wordt per milieu- of omgevingsaspect aandacht besteedt aan het wettelijk- en beleidskader van dit aspect.

3.2 Structuurvisie

Elke gemeente in Nederland moet de plannen die zij heeft op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling van de stad vastleggen in een document: een structuurvisie. Het is hét richtinggevende document voor overheden, maatschappelijke organisaties, private partijen en burgers. De structuurvisie 'Arnhem 2020/ doorkijk 2040' is op 10 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.

In deze nieuwe structuurvisie worden op de eerste plaats de bestaande ruimtelijke hoofdstructuur van de stad gekarakteriseerd, aansluitend wordt het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief aan de hand van een aantal principes benoemd. Het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief is uitgewerkt in een aantal thema's die van belang zijn voor de ruimtelijke koers van de stad en in bestaande ruimtelijke milieus en koersgebieden (ontwikkelingen). Het plangebied valt in het bestaande ruimtelijke milieu, voor deze gebieden zijn geen grote ingrijpende ontwikkelingen opgenomen voor de komende jaren. De bestaande milieus zijn in een aantal karakteristieken beschreven. Deze ontwikkeling valt binnen deze karakteristiek.

3.3 Woonvisie

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. In deze Woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie is rekening gehouden met wet- en regelgeving en de beleidskaders van andere overheden zoals Brussel, het Rijk, de provincie en de Stadsregio.

Met instrumenten als het Woningbouwkompas (WK), de Gebiedsgerichte uitwerking van de 24 wijken en een uitvoeringsgericht woonprogramma (de woonagenda) stuurt de gemeente op een gedifferentieerde woningvoorraad in de stad en op o.a. de (fysiek en sociale) samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en de woon- en leefomgeving in wijken.

De hoofddoelen van de Woonvisie zijn:

  • 1. het bouwen van voldoende nieuwe woningen, daarbij wordt niet alleen gestuurd op aantallen, maar gaat het vooral om de kwaliteit, toekomstwaarde en duurzaamheid van de nieuwe woningen.
  • 2. het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners bij hun woning en woonomgeving
  • 3. het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door te bouwen waar in de woningvoorraad vraag en een tekort aan is.
  • 4. het vraaggericht toevoegen van woningen met een gevarieerde mix aan woningtypen in verschillende prijsklassen waarbij naast het toevoegen van betaalbare koop, het accent ligt op toevoegen van woningen in de daarop aansluitende prijscategorieen middelduur en duur.
  • 5. het bevorderen van het eigen woningbezit in de stad om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen.
  • 6. het stimuleren van allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap of vormen van collectieve samenbouw voor mensen met een grote of kleine beurs, specifieke behoeften (creatieven, zelfstandig ondernemers, idealisten, senioren of mensen met een functiebeperking), die op deze manier hun woonwensen kunnen realiseren.

Het Arnhemse woonbeleid speelt hiermee in op de behoefte en wensen van alle woonconsumenten en draagt bij aan meer diversiteit in de bevolkingsamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten bezitten.

Deze ontwikkeling past binnen het grote doel van de woonvisie om met een gedifferentieerde woningvoorraad de woon- en leefomgeving te verbeteren. Daarnaast verdwijnt er door deze functiewijziging een bedrijfsbestemming uit een woongebied dat mogelijke overlast voorkomt.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkelingen

4.1 Ruimtelijke en programmatische ontwikkelingen

De ontwikkeling betreft het gebruik van een voormalig bedrijfspand (onderhoudsbedrijf woningbouwcorporatie) voor woondoeleinden.

De ruimtelijke situatie wijzigt niet. Het bestaande pand en overige bebouwingen blijven bestaan.

Het pand gaat als woning gebruikt worden, het terrein als erf/tuin.

Deze beoogde functieverandering is stedenbouwkundig beoordeelt ten aanzien van de ruimtelijke en functionele implicaties, en daarbij is geconcludeerd dat uitbreiding, verdichting of ophoging van de bebouwing niet wenselijk is. Met name de capaciteit om voor meerdere woningen goede parkeervoorzieningen kunnen realiseren was maatgevend (zie paragraaf 2.2).

Daarom gaat om het gebruik van de bestaande situatie als één woning.

De ruimtelijke situatie zal daarom conserverend worden bestemd, enkel het gebruik zal worden gewijzigd.

4.2 Afweging ruimtelijke effecten

De omzetting van de bestaande ruimtelijke situatie naar de bestemming woning heeft een aantal ruimtelijke effecten. Deze effecten zijn benoemd en afgewogen;

  • De omzetting van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden categorie-2' naar de bestemming 'Wonen' betekent een vermindering van gebruiksintensiteit en een vermindering van potentiële hinder voor de omwonenden.
    Dit argument is betrekkelijk, omdat deze bedrijfscategorie in principe “woon-vriendelijk” is, en goed combineerbaar is met woonsituaties. Desondanks kan in de praktijk de bijbehorende levendigheid soms als hinderlijk worden ervaren door de omgeving.
  • De omzetting van de bestemming naar het gebruik voor één woning betekent een wijziging van de verkeerssituatie. In principe zal (afhankelijk van de aard van het bedrijf) bij het functioneren als bedrijfspand de verkeersintensiteit en parkeerdruk hoger zijn (werknemersparkeren, bedrijfslogistiek verkeer) dan bij gebruik van het pand voor één woning.
  • De functionele omzetting heeft geen verhoging van de zicht- en privacyhinder voor de omwonenden tot gevolg. De ruimtelijke situatie verandert niet, en deze wordt nu al gekenmerkt door een introverte opzet, en afzijdige en gesloten karakteristiek van de randbebouwing.
  • Het huidige, tijdelijke gebruik van het terrein door stichting SLAK (woon-werkpanden voor kunstenaars) is sterk gelijkend op een gebruik als Woonbestemming, en heeft tot op heden geen klachten, hinder of knelpunten opgeleverd. Het verdwijnen van deze voorziening van kunstenaars wordt gecompenseerd door voortdurende initiatieven van SLAK om meer permanente woon-werkvoorzieningen voor kunstenaars te realiseren. Het verlies aan diversiteit in de woonomgeving is in beperkte mate aan de orde. Anderzijds zal de woning een atypisch aanbod binnen de woningvoorraad blijven en daarmee toch blijven bijdragen aan diversiteit in de woonomgeving.
  • De verkoop van het terrein voor woondoeleinden geeft een bestendig permanent gebruik van het binnenterrein. Voor de bestaande woonomgeving is hiermee een potentiële bron van leegstand en verval weggenomen.

De ruimtelijke effecten geven over het algemeen een verbetering van de ruimtelijk situatie. Er zijn geen noemenswaardige stedenbouwkundige nadelen. De ruimtelijke effecten afwegend wordt de ontwikkeling stedenbouwkundig aanvaardbaar beoordeeld.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de beperkingen gegeven die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. De op de kaart aangegeven contouren en straalpaden kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties. Het is echter ook mogelijk dat oplossingen worden gevonden door ter plaatse maatregelen te treffen of randvoorwaarden op te nemen in milieuvergunningen. De contouren hebben dus met name een signalerende functie voor eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

5.2 Geluid (wegverkeer)

De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidhinder. Dit is in de wet uitgewerkt in een normenstelsel voor de toelaatbare geluidbelasting in de woonomgeving. Alleen planologisch nieuwe situaties worden getoetst aan de wet. Naast woningen zijn er nog een aantal geluidgevoelige objecten aangewezen zoals scholen en zorginstellingen.

In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen.

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties. Bij een geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de grenswaarde moet er een gemotiveerd besluit genomen worden om nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen mogelijk te maken (hogere grenswaarde).

Voor het verlenen van een hogere grenswaarde is de nota “uitvoeringsbeleid hogere grenswaarde” van de gemeente Arnhem van toepassing.

Beleidsplan Geluid

In augustus 2008 is het geactualiseerde beleidsplan Geluid door de raad vastgesteld. Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naarmate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

Akoestisch onderzoek

De locatie valt binnen de onderzoekszone van de Raapopseweg. DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit het akoestisch blijkt dat geluidbelastingen op de gevel ruim beneden de voorkeursgrenswaarde van 48 dB blijven. De Wet geluidhinder en het Arnhemse beleidsplan geluid leggen geen beperkingen op om hier een woning te realiseren.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de aangrenzende 30 km/uur wegen onderzocht. De gevelbelastingen blijken ruim beneden de streefwaarde van 53 dB te liggen. Er is hier dus vanuit het oogpunt van geluidhinder sprake van een goede ruimtelijke ordening.

5.3 Luchtkwaliteit

De Europese richtlijnen zijn geïmplementeerd in titel 5.2 van de Wet Milieubeheer. Het doel van deze wetgeving is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens.

In de wet zijn de grenswaarden ten opzichte van eerdere regelgeving zijn ongewijzigd gebleven, maar de wet geeft net als het voorgaande BLK2005 (Besluit Luchtkwaliteit) meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate (IBM)” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%.

Het mogelijk maken van één woning valt binnen het niet in betekenende mate criterium van de Wet Milieubeheer. Een onderzoek naar luchtkwaliteit is derhalve achterwege gelaten.

5.4 Hinder

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de

VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

In de directe omgeving van de locatie Rosendaalsestraat 482 zijn geen bedrijven/inrichtingen gevestigd die een belemmering vormen voor deze ontwikkeling.

5.5 Externe veiligheid

Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd:

  • 1. Plaatsgebonden Risico (PR): de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen bij een risicovolle activiteit.
  • 2. Groepsrisico (GR): is de kans dat in een keer een groep mensen van tenminste een bepaalde grootte komt te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen. De norm voor het GR is een oriënterende waarde.


De locatie ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Vanuit externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor deze ontwikkeling.

5.6 Groen en ecologie

Flora- en Faunawet 2002

De opdrachtgever / initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de naleving van de Flora- en Faunawet. De wet gaat uit van het “nee-tenzij” principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan middels ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving.

Eind januari 2005 is het Besluit houdende wijziging van een aantal algemene maatregelen van bestuur in verband met wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet en enkele andere wijzigingen (AMvB artikel 75) van kracht. Er zijn 3 beschermingscategorieën:

  • tabel 1. algemeen beschermde soorten
  • tabel 2. beschermde soorten
  • tabel 3. streng beschermde soorten

Vogels zijn met name beschermd in het broedseizoen. Er is echter een lijst uit 2009 met vogelsoorten waarvan de nesten het hele jaar door zijn beschermd. Daarin is ook een lijst met vogelsoorten opgenomen die alleen jaarrond zijn beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen, de categorie 5-soorten .

Groenplan Arnhem 2004 – 2007 / 2015

Op 28 juni 2004 is het groenplan 2004-2007/2015 vastgesteld. De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswens moet zijn. De ontwikkelingsinitiatieven en het beheer in en om de stad worden afgestemd op dat streefbeeld.

De uitgangspunten uit het Groenplan dienen als randvoorwaarde voor herontwikkeling. Dit betekent dat het bestaande groen zoveel mogelijk behouden blijft, zo zuinig mogelijk wordt omgegaan met bestaande en potentiële kwaliteiten, op kansrijke plekken groen wordt aangeplant, en versnippering wordt voorkomen.

Bestaande situatie

Het perceel is bebouwd en kent een veelal stenige tuin met enkele bomen en struiken. Er bevinden zich geen waardevolle bomen (waardevolle bomenlijst 2013) op het perceel.

Er is geen recente inventarisatie van flora en fauna bekend voor dit perceel. De Nationale Database Flora en Fauna geeft geen waarnemingen van fora en fauna. In een tuin grenzend aan het perceel is een waarneming van foeragerende goudhaantjes (5 – 10 explaren) uit 2008 (Telmee) en een broedende heggemus en mogelijk broedende gierzwaluwen uit 2000 (Vogelwerkgroep Arnhem).

Gezien het terrein en de bebouwing kunnen de huismus en de gewone dwergvleermuis in gebouwen zitten.

Gevolg ontwikkeling

Binnen de bestemming wonen kan de huidige bebouwing worden gerenoveerd of gesloopt. Een eventuele renovatie van de woning of de sloop van een gebouw kan effect hebben op de aanwezige beschermde natuurwaarden maar dit is geen gevolg van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Er zijn geen beperkingen ten aanzien van dit bestemmingsplan.

5.7 Water

Beleidsuitgangspunten

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

  • negatieve verstoring van de grondwaterstanden en –stromingen niet toegestaan zijn om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen;
  • maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling;
  • bij nieuwbouw het regenwater binnen het plangebied afgekoppeld moet worden van de riolering en worden verwerkt op eigen terrein;
  • voldoende oppervlaktewater aanwezig is en op de goede locatie;
  • het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt;
  • het gebruik van uitloogbare materialen en chemische bestrijdingsmiddelen niet is toegestaan.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied noch in de omgeving van het plangebied is oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater

Het grondwater onder het plangebied bevindt zich op een niveau van ongeveer 16 meter boven N.A.P. Met een maaiveld dat iets hoger ligt dan 24 meter boven N.A.P. is hier sprake van diep grondwater. Echter door de ligging op de Veluwe-stuwwal kan het zijn dat in de ondergrond leemlagen voorkomen. Hierdoor kan (zeer) lokaal een afwijkende grondwaterstand voorkomen (schijngrondwater). Ook sterk lemige zandlagen kunnen slecht doorlatende bodems vormen. Uit het bodemonderzoek is gebleken dat de bodem in ieder geval sterk lemig is en dat op een enkele plek een leemlaag aanwezig is.

Door de ontwikkeling verandert de grondwatersituatie niet.

Afvalwatersysteem

Het gebied is bijna geheel verhard en aangesloten op het gemengd rioolstelsel. Aangezien de ontwikkeling een functieverandering betreft, is hier geen verplichting om de aansluiting op het gemeentelijk riool te veranderen. Het eventueel afkoppelen van hemelwater en het verminderen van verhard oppervlak is wel een gewenste verbetering, maar geen verplichting.

Overleg gemeente en waterbeheerders

De waterparagraaf is opgestuurd naar het waterschap. Zij hebben aangegeven dat ze geen opmerkingen hebben op het bestemmingsplan.

5.8 Bodemkwaliteit

Voor deze ontwikkellocatie is getoetst of de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Ook is getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Als toetskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

  • Wet Bodembescherming (Wbb, 1 januari 2006, gewijzigd 1 oktober 2008 en 1 april 2009);
  • Beleidsnota bodem 2008, Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, januari 2008;
  • Besluit Bodemkwaliteit (2008);
  • Nota Bodembeheer, vastgesteld september 2011. Voor dit bestemmingsplan is als eerste met behulp van het bodeminformatiesysteem van de gemeente Arnhem een inventarisatie uitgevoerd naar de bekende (mogelijke) gevallen van ernstige bodemverontreiniging in het betreffende plangebied. Daarnaast is voor ontwikkellocaties een inventarisatie uitgevoerd naar alle beschikbare bodemkwaliteitgegevens en historische gegevens in het plangebied. Daarbij is gebruik gemaakt van het bodeminformatiesysteem van de gemeente Arnhem en zijn bodemrapporten/-documenten geraadpleegd.

Uit de inventarisatie is gebleken dat binnen het plangebied geen (mogelijke) gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend zijn.

Voor de ontwikkellocatie Rosendaalsestraat 482 zijn, naast het gemeentelijk bodeminformatie-systeem, de volgende bodemrapporten/-documenten beoordeeld:

  • 1. Verkennend bodemonderzoek, conform NEN-5740, Rosendaalsestraat 482 te Arnhem, BOOT organiserend ingenieursburo, 19 november 2013, P13-0481-004 (zie bijlage 2);
  • 2. Nader bodemonderzoek, conform NTA 5755, Rosendaalsestraat 482 te Arnhem, BOOT organiserend ingenieursburo, 5 mei 2014, P13-0481-012 (zie bijlage 3).

Op de locatie is een gebouw aanwezig welke in gebruik is geweest als kantoor voor de woningbouw-vereniging. Later is hier een atelier gevestigd. Momenteel is het pand in gebruik als anti-kraak. Het onbebouwde terrein is verhard met klinkers. Op de locatie is een ketelhuis voor de c.v. aanwezig.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt het volgende:

In het zintuiglijk verontreinigde sterk humeuze zand overschrijdt de concentratie lood de tussenwaarde en de concentraties barium, koper, kwik en zink de achtergrondwaarden grond. In de overige grondmonsters overschrijden de concentraties barium, kwik, koper, lood, zink en PAK de achtergrondwaarden grond.

De matige verontreiniging met lood is in het nader onderzoek verticaal voldoende afgeperkt. In horizontale richting is de matige verontreiniging in zuidelijke en westelijke richting niet geheel afgeperkt, deels tot aan de perceelgrens. Sterke verontreinigingen zijn niet aangetroffen.

De hoeveelheid grond met een concentratie boven de tussenwaarden bedraagt minimaal 65 m³, bepaald aan de hand van de huidige onderzoeksgegevens waarbij de verontreiniging niet geheel is afgeperkt.

Conclusie

De geïnventariseerde en getoetste bodemgegevens geven voldoende inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied. De aangetoonde concentraties in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor de beoogde woningbouw op de ontwikkellocatie.

Grondverzet moet voldoen aan het Besluit bodemkwaliteit en het hergebruiksbeleid van de gemeente Arnhem. De matig met lood verontreinigde grond moet bij ontgraving separaat worden ontgraven en separaat worden toegepast en/of afgevoerd.

5.9 Cultuurhistorie

Cultuurhistorie moet op basis van het Besluit ruimtelijk ordening (art 3.1.6 Bro) goed in bestemmingsplannen verankerd worden. Dit behelst niet alleen een beschrijving van de aanwezige en te verwachten cultuurhistorische waarden, maar ook een waardering ervan en een advies over toekomstige omgang ermee, gelet op de ruimtelijke opgave die in het bestemmingsplan aan de orde is. Aangegeven moet worden hoe met de cultuurhistorische waarden rekening is gehouden in het bestemmingsplan.

Vanuit cultuurhistorisch perspectief zijn er geen bezwaren tegen deze ontwikkeling. De functiewijziging van bedrijf naar wonen heeft weinig ruimtelijke impact en er zijn geen cultuurhistorische waarden die worden aangetast.

5.10 Archeologie

Beleidskader

Verdrag van Valletta en de Wet op de archeologische monumentenzorg

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag. De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

  • archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;
  • vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;
  • bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Archeologische verwachtingenkaart

Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta. Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden.

Beschrijving plangebied

Het plangebied ligt op de flank van de Arnhemse stuwwal en wel binnen een zone die als beekdal is gekarteerd. De stuwwal ontstond gedurende de voorlaatste ijstijd. Tijdens de laatste ijstijd, 10.000 jaar geleden eindigend, sleten zich door erosieprocessen (diepe) dalen in de stuwwal waarin zich beken ontwikkelden.

De flank van de stuwwal is vanaf de prehistorie bewoond geweest. Op de flank gelden de beekdalen als zones met een hoge verwachting. Op korte afstanden waren verschillende landschappen te exploiteren en water was nabij.

In het plangebied zijn geen vindplaatsen bekend. Uit de omgeving stammen enkele locaties met losse vondsten waaronder die van een Romeinse munt (vindplaats On32). Wat de middeleeuwen betreft maakte het plangebied deel uit van nabijgelegen boerenhofsteden liggend aan de uitvalswegen van Arnhem. Voor de periode van de middeleeuwen en aansluitende nieuwe tijd zijn de verwachtingen laag: akkers met een lage spoordichtheid door extensief gebruik.

afbeelding "i_NL.IMRO.0202.837-0201_0013.jpg"  
Afbeelding 5.1 uitsnede archeologische verwachtingskaart  

Conclusie

Het plangebied heeft een hoge archeologische verwachting (op prehistorische resten). Dit is vertaald naar de plankaart en regels van het bestemmingsplan doormiddel van een dubbelbestemming Waarde - Archeologie (hoge verwachting). Concreet houdt dit in dat archeologieverstorende werkzaamheden die dieper gaan dan 40 cm en daarbij een groter oppervlak dan 200 m2 verstoren, voorafgegaan moeten worden door archeologisch onderzoek.

Hoofdstuk 6 Planbeschrijving en -verantwoording

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

6.2 Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

  • 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
  • 2. Bestemmingsregels;
  • 3. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
  • 4. Overgangs- en slotregels.
6.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

  • 1. Artikel 1 Begrippen
    In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
  • 2. Artikel 2 Wijze van meten
    Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de plankaart zijn bouwhoogten. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

  • 1. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
  • 2. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
  • 3. Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
  • 4. Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

6.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

  • 1. Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
    Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.
  • 2. Artikel 6 Algemene bouwregels
    Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak en de uitleg van het bebouwingspercentage.
  • 3. Artikel 7 Algemene gebruiksregels
    In dit artikel zijn algemene regels mert betrekking tot het gebruik van de gronden en opstallen in het plangebied opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
  • 4. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
    In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.
6.2.4 Overgangs- en slotbepalingen

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

6.3 Verantwoording van de regels

6.3.1 Algemeen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

6.3.2 Bestemming Wonen

Functie

Het voormalige kantoor van Portaal is bestemd als 'Wonen' (artikel 3). Er is specifiek aangegeven dat hier maar één woning gerealiseerd mag worden. Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, niet specifiek gericht op therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).

In de bestemming 'Wonen' zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee bouwvlakken aangegeven. Het ene bouwvlak omvat het eigenlijke woongebouw. Er is geen bebouwingspercentage vermeld en dus mag deze dit hele bouwvlak zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte (4 meter). Dat is de huidige situatie het geval.

In het andere bouwvlak is een bouwaanduiding 'bijgebouwen' opgenomen en dit betekent dat hier uitsluitend bijgebouwen bij de woning zijn toegestaan zoals schuurtjes en garages. Ook dit bouwvlak is in de bestaande situatie helemaal volgebouwd.

Het overige deel van de bestemming mag niet worden bebouwd en is bedoeld voor tuin, terras en eventueel een parkeerplaats ten behoeve van de woonfunctie.

Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen

In de vigerende bestemmingsplannen is het perceel bestemd als 'bedrijfsdoeleinden-categorie-2' met een groot bouwvlak dat voor 60% mag worden volgebouwd met een maximumbouwhoogte van 4 meter. In dit bestemmingsplan is de bestemming gewijzigd naar 'Wonen' en zijn de bebouwingsmogelijkheden afgestemd op de bestaande situatie.

6.3.3 Dubbelbestemmingen

De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn één dubbelbestemmingen opgenomen: Waarde - Archeologie (hoge verwachting) (artikel 4). Met deze bestemming worden de archeologische waarden in de grond beschermd (zie ook paragraaf 5.10).

Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen

In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en zijn de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van zijn buren en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

  • stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
  • géén stilzwijgend gedogen;
  • gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
  • gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Deze beleidsuitgangspunten zijn geëvalueerd in de nota "Handhavingsplan Fysieke Leefomgeving 2011-2014". De destijds geformuleerde uitgangspunten pretenderen dat alle overtredingen worden opgespoord en aangepakt. Deze ambitie blijkt met de beschikbare menskracht te ambitieus en daarom is in de nieuwe nota een prioriteitsstelling opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht wordt besteed. Dit houdt in dat het uitgangspunt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt afhankelijk wordt van de prioriteitsstelling uit het Handhavingsplan. De prioriteitsstelling is ondermeer afhankelijk van het type overtreding en het type gebied (beschermd stadsgezicht, buitengebied, industrieterrein enz.) waar de overtreding wordt geconstateerd en zal op basis van politieke realiteit per looptijd van het Handhavingsplan worden geactualiseerd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in ontwerp ter visie leggen van casu quo het in werking van een bestemmingsplan. Als vervolg op deze inventarisatie zullen de verleende omgevingsvergunning voor het bouwen en gevolgde afwijkingsprocedures worden geregistreerd.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 19.500). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

6.5 Exploitatie

Economische uitvoerbaarheid

De Wet op de Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat er inzicht verkregen dient te worden in de uitvoerbaarheid van een nieuwbouwplan. Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van een plan is het van belang er voor zorg te dragen dat deze informatie volledig en zoveel mogelijk zonder voorbehouden wordt opgenomen in het door de gemeenteraad vast te stellen plan.

Voorkomen dient te worden dat de bestemmingsplannen onvolledig ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraden. Ten aanzien van majeure projecten wordt het acceptabel geacht om in de economische uitvoerbaarheid een fasering aan te brengen. De paragraaf economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient inzicht te verschaffen in de wijze van de gemeentelijke dekking c.q. vertaalslag in begroting en meerjarenraming en in de gedeelde verantwoordelijkheden en risico's tussen gemeenten en eventuele derden.

Indien sprake is van exploitatieovereenkomsten met derden dienen deze ondertekend als onderliggend stuk bij het plan gevoegd te worden. Op het moment dat de economische uitvoerbaarheid volledig wordt uitbesteed aan derden en geen sprake van een gemeentelijk financieel aandeel is, dient deze uitvoerbaarheid in het bestemmingsplan op hoofdlijnen te worden aangetoond. Het achterliggende doel van deze informatieve strekking is dat de economische uitvoerbaarheid zo volledig mogelijk wordt opgenomen in het plan ter bespoediging van besluitvorming hieromtrent.

De ontwikkeling van het onderhavig plan wordt gerealiseerd vanuit een private exploitatie. De eigenaar, woningbouwcorporatie Portaal, zal het perceel verkopen aan een particulier. Het voorlopig koopcontract is getekend. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid gegarandeerd.

Gemeentelijke kosten

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen of de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd). Het bestemmingsplan voorziet in de functiewijziging van een bestaand gebouw van kantoor/bedrijf naar één woning. Deze ontwikkeling is dan ook geen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro en verplicht kostenverhaal zoals opgenomen in artikel 6.12 lid 1 Wro is dan ook niet aan de orde. Het maken van een exploitatieplan is ook niet nodig.

De gemeente heeft met de enige eigenaar in het exploitatiegebied, Portaal Arnhem, wel een overeenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept-bestemmingsplan opgestuurd naar hetWaterschap. Zij hadden geen opmerkingen op het bestemmingsplan.

De direct omwonenden van Rosendaalsestraat 482 zijn door Portaal op de hoogte gebracht over de verkoop van het pand als woning.

Publicatie voornemen ontwikkeling

Volgens artikel 1.3.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet het voornemen tot een op ontwikkeling gericht bestemmingsplan worden gepubliceerd. Dit is gebeurd op 18 augustus 2014 in het digitale gemeenteblad.

7.2 Terinzagelegging (ontwerp-bestemmingsplan)

PM