| Plan: | Bestemmingsplan Weerdjes |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.790-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen. Deze bestemming geldt voor het nutsgebouw gelegen achter het bouwblok aan de Nieuwstraat in het oostelijk deel van het bestemmingsplan.
Vergelijking met geldende bestemmingsplannen
In de geldende bestemmingsplan is deze nutsvoorziening niet als zodanig bestemd.
De bebouwing langs de Nieuwstraat en het Roermondsplein is voor het overgrote deel bestemd als "Centrum" (artikel 4). Dit is een verzamelbestemming waarin stedelijke functies zoals horeca (met uitzondering van nachtclubs, discotheken en coffeeshops) en kantoren maar ook de functies wonen en maatschappelijk zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van het gebied.
Horeca is in principe toegestaan (behalve daar waar specifiek de aanduiding "horeca uitgesloten" op de plankaart is opgenomen), met dien verstande dat dit alleen geldt voor de categorieën horeca-a, -b en -c.
In deze bestemming zijn de volgende aanduidingen opgenomen:
Vergelijking met geldende bestemmingsplannen
In de geldende bestemmingsplannen hebben deze gronden een soortgelijke bestemming, te weten "Gemengde bebouwing" daarbinnen is detailhandel, kantoor, showroom, bedrijf en horeca toegestaan. Het eerder genoemde theater en de sauna, zijn na inwerking treding van de vigerende bestemmingsplannen mogelijk gemaakt met een vrijstelling. Deze ontwikkelingen zijn hiermee planologisch mogelijk en daarom als zodanig verwerkt in dit bestemmingsplan.
De in deze vigerende bestemming opgenomen functionele- en bebouwingsmogelijkheden zijn zoveel mogelijk overgenomen uit de geldende plannen. De bebouwingsmogelijkheden zijn nagenoeg gelijk gebleven.
De bestemming "Gemengd" (artikel 5) is een verzamelbestemming voor diverse functies. Deze bestemming is toegepast op twee locaties in het plangebied: het kantorencomplex aan de Oude Oeverstraat en het kantoorgebouw op de hoek van de Nieuwstraat / Langstraat. Binnen deze bestemming zijn kantoren, woningen (uitsluitend boven de begane grond) en detailhandel (uitsluitend op de begane grond) toegestaan. Daarnaast is, daar waar het op de plankaart expliciet is aangegeven, horeca-a en -b (uitsluitend op de begane grond) en maatschappelijke functies toegestaan.
Vergelijking met geldende bestemmingsplannen
In de geldende bestemmingsplannen zijn binnen de huidige bestemmingen de functies wonen, kantoren en detailhandel toegestaan. Daarom is voor deze locaties nu de verzamelbestemming "gemengd" gebruikt. De bebouwingsmogelijkheden zijn nagenoeg gelijk gebleven.
De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen" (artikel 6). Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
Vergelijking met geldende bestemmingsplannen
Binnen de geldende plannen zijn alle bovengenoemde gebieden als "openbaar groen" bestemd. Deze bestemming is vergelijkbaar met de "Groen" bestemming in het nieuwe plan.
De bestemming "Kantoor" (artikel 7) is bedoeld voor bedrijven die uitsluitend dienstverlenende- en geen productiewerkzaamheden verrichten. De gebouwen die ingeklemd zijn tussen de Nieuwe Oeverstraat, de Vossenstraat en de Weerdjesstraat zijn bestemd als "Kantoor". Ondergeschikte kinderopvang is toegestaan, evenals ondergeschikte horeca.
In deze bestemming zijn de volgende aanduidingen opgenomen:
Vergelijking met geldende bestemmingsplannen
In de geldende plannen geldt hier de bestemming "Gemengde bebouwing - Hoofdzakelijk kantoren". Over het algemeen passen alle functies binnen de nieuwe bestemming "Kantoor", daar waar deze afwijken is dit met een aanduiding op de plankaart mogelijk gemaakt. Hierdoor zijn de in het vigerende bestemming opgenomen functionele- en bebouwingsmogeijkheden zoveel mogelijk overgenomen in dit plan.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze sub-bestemmingen
Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Verkeer - Wegverkeer
De bestemming "Verkeer - Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
De voetgangsbrug over de Weerdjesstraat ter hoogte van de Molenkom past niet binnen deze bestemming (overschrijding van de maximumbouwhoogte). Daarom is deze brug met een specifieke (bouw)aanduiding mogelijk gemaakt.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als "Wonen" (artikel 10). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, niet specifiek gericht op therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
In deze bestemming zijn de volgende aanduidingen opgenomen:
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een deel van de bouwzone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 17.1 buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. De gronden met deze aanduiding zijn bedoeld achtertuinen waarin garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Vergelijking met geldende bestemmingsplannen
In de geldende bestemmingsplannen geldt de bestemming "Gemengde bebouwing - Hoofdzakelijk wonen" voor deze locaties. Over het algemeen passen alle eerdere functies binnen de nieuwe bestemming "Wonen", daar waar deze afwijken is dit met een aanduiding op de plankaart mogelijk gemaakt. Dit geldt met name voor de locaties waarbij eerder detailhandel, kantoren, showrooms en bedrijven waren toegestaan, hier ligt nu een functieaanduiding "centrum" op waarmee de functies uit het oude plan alsnog mogelijk zijn in dit plan. Bebouwingsmogelijkheden zijn nagenoeg gelijk gebleven.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn verschillende dubbelbestemmingen opgenomen:
In het plangebied liggen meerdere hoofdleidingen voor het transportriool. De leiding die is gelegen in de Vossenstraat is van belang voor de watershouding in het plangebied. Deze leidingen is primair bestemd als rioolleiding. De onderliggende bestemmingen zijn hieraan ondergeschikt. Voor de zone van deze leiding zijn beperking van bouwmogelijkheden opgenomen. Bouwen ten behoeve van de secundaire bestemmingen is bij recht allen mogelijk als het vervanging of vernieuwing betreft. Verder is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen.
Daarnaast is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen, ten aanzien van werken en werkzaamheden in en aan de grond.
Waarde - Archeologie
- Waarde - Archeologie (archeologisch waardevol gebied) (Artikel 12);
- Waarde - Archeologie (hoge verwachting) (Artikel 13);
- Waarde - Archeologie (middelhoge verwachting) (Artikel 14)
Deze dubbelbestemmingen gelden voor de gebieden waarvoor een verschillende archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwregels en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een archeologisch waardevol gebied, hoge archeologische verwachting, middelhoge verwachting en lage archeologische verwachting zijn op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
In de vigerende bestemmingsplannen was deze bestemming niet opgenomen en zijn de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
De Rijnkade grenzend aan de binnenstad van Arnhem heeft een beschermingszone. Deze beschermingszone valt binnen dit bestemmingsplan. Voor de beschermingszone is de Keur van het waterschap van toepassing. De waterkering wordt in dit artikel primair bestemd als 'Waterstaat - Waterkering'. Dit om de bescherming van de waterkering te garanderen.