Cobercoterrein

1.1 Situering en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de binnenstad van Arnhem en betreft een vierhoekig gebied dat in het noorden wordt begrensd door de Westervoortsedijk, in het oosten door de Badhuisstraat, in het zuiden door de Nieuwe Kade en in het westen door de John Frostbrug.

Het gebied ligt net buiten het singelgebied van de binnenstad van Arnhem. Op het terrein stond vroeger een zuivelfabriek. Deze is inmiddels grotendeels gesloopt. Een klein deel van de voormalige fabriek staat nog overeind. Er zijn plannen voor de herontwikkeling van het terrein tot woonlocatie maar deze zijn nog niet zodanig concreet dat deze meegenomen kunnen worden in een bestemmingsplan.

Op de hoekkavel Badhuisstraat/Nieuwe Kade is een winkel voor kunstenaarsbenodigdheden gevestigd. Deze hoekkavel behoort niet tot de te ontwikkelen locatie.

Aan de westzijde van het plangebied ligt de John Frostbrug en de Ooststraat. Hiertussen ligt een grasveld waarin het Rijngemaal is gelegen. Dit Rijngemaal is onlangs vervangen. Het gebied onder de brug, tussen de singel en de Rijn is op dit moment in gebruik als parkeerplaats voor het naastgelegen kantoorgebouw.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het oostelijk centrumgebied dat al enige jaren in beeld is als transformatiegebied. Door dit transformatieproces en de ontwikkelingen in het kader van plan Rijnboog zal het aanzicht aan de oever van de Rijn de komende jaren veranderen.

Afbeelding 1.1. Ligging plangebied

1.2 Aanleiding en doel

Er zijn meerdere aanleidingen en doelen voor het maken van dit bestemmingsplan:

• 1. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) schrijft voor dat het gehele grondgebied van een gemeente bedekt moet zijn met actuele en digitale bestemmingsplannen. Deze bestemmingsplannen mogen vervolgens niet ouder zijn dan 10 jaar. Op 1 juli 2013 mogen er geen bestemmingsplan meer zijn die ouder zijn dan tien jaar. Indien bestemmingsplannen toch ouder zijn, vervalt het recht om leges in te vorderen. Voor het plangebied geldt grotendeels geen bestemmingsplan of een veroudert bestemmingsplan (het gebied ten westen van de Ooststraat) en hiervoor moet dus een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld.
• 2. Voor het grootste deel plangebied geldt geen bestemmingsplan. Dat betekent dat nieuwe ontwikkelingen getoetst moeten worden aan de bouwverordening. De bouwverordening biedt weinig beperkingen en houvast: alle functies zijn toegestaan en voor bebouwing gelden globale regels. Dat betekent dat in het gebied ongewenste ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Door de bestaande situatie vast te leggen in dit bestemmingsplan, kunnen ongewenste ontwikkelingen worden tegengehouden.
• 3. In 2008 is een nieuwe standaard voor bestemmingsplannen ingevoerd. Het doel is om de geldende regelingen digitaal beschikbaar te stellen aan eigenaren en gebruikers van het gebied. Doel van dit bestemmingsplan is om eenheid aan te brengen.

In dit bestemmingsplan wordt in principe de bestaande situatie bestemd. Omdat voor het plangebied geen bestemmingsplan geldt, kan niet worden teruggevallen op een bestaande juridische regeling voor het plangebied. Daarnaast geldt voor het voormalige Cobercoterrein dat dit nu niet wordt gebruikt en dus geen bestaande functie heeft. Er is in dit bestemmingsplan dan ook gekozen om de bestaande bebouwing te bestemmen. Voor de toegestane functies/bestemmingen is gekeken naar functies die in het verleden beoogd waren in de bestaande fabriek. Het gaat dan creatieve bedrijven, ateliers en expositieruimten (zie ook paragraaf 5.3.4). Verder zijn een aantal andere functies die in de bestaande fabriek passend zijn, mogelijk gemaakt. Het gaat dan om een restaurant, een kinderdagverblijf en een sportschool.

Er zijn plannen voor de herontwikkeling van het Cobercoterrein. Deze plannen zijn echter nog niet in een dusdanig stadium dat deze in een bestemmingslan kunnen worden opgenomen. In paragraaf 2.4 wordt ingegaan op deze ontwikkelingen.

1.3 Opzet bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de kaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2008. Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Monumentenwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

1.4 Geldende plannen

Voor een groot deel van het plangebied geldt op dit moment geen bestemmingsplan. Er gelden voor kleine delen van het plangebied twee bestemmingsplannen (zie afbeelding 1.2):

• 1. voor het deel ten westen van de Ooststraat geldt het bestemmingsplan Kadestraat e.o. (nummer 373 - vastgesteld: 19-11-1984 en goedgekeurd: 26-06-1985). De gronden die vallen binnen dit bestemmingsplan zijn grotendeels bestemd als 'Openbaar groen' en 'Openbare nutsvoorziening'.
• 2. voor een klein deel van de Westervoortsedijk geldt het bestemmingsplan Centrumring Rond deel Oost (nummer 731 - vastgesteld: 13-12-2010). De gronden zijn bestemd als 'Verkeer-wegverkeer'.

Voor het terrein van de voormalige Coberco-fabriek is dus geen bestemmingsplan geldend (nummer 0 op afbeelding 1.2). Hiermee behoort dit gebied tot de weinige nog resterende gebieden in de stad waarvoor geen bestemmingsplan van kracht is. Het oude wederopbouwplan dat hier gold, heeft in 1997 zijn rechtskracht verloren. Er is daarom voor het grootste deel van het plangebied geen geldende bestemmingsplan van kracht.

Afbeelding 1.2. Kaart met geldende bestemmingsplannen

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Daar het een bestemmingsplan voor een bestaand gebied is, zal dit hoofdstuk voornamelijk ingaan op de huidige ruimtelijke structuur.

2.2 Historische ontwikkeling

De locatie behoort van oudsher tot het gebied Arnhemse Broek, dat zich ten oosten van de oude kern van Arnhem uitstrekte tot aan het grondgebied van Westervoort en Velp. Het was een laag gelegen gebied dat in natte tijden regelmatig onderliep. De waterhuishouding is in de loop van de tijd verbeterd, onder andere door de aanleg van dijken zoals de Broekstraat en de Westervoortsedijk. Eind 18e eeuw ontstond op de locatie de eerste industrie in de vorm van een houtzaagmolen. Gedurende de gehele 19e eeuw is deze industrietak in verschillende vormen aanwezig geweest. Aan het begin van de 20e eeuw is op het zuidelijke deel van de locatie een elektriciteitscentrale gebouwd.

Figuur 2.1 Stadsbeeld in 1919

Rond 1920 heeft de zuivelfabriek CAMIZ zich aan de Westervoortsedijk gevestigd. Nadat de gebouwen van de elektrische centrale in 1944 zwaar beschadigd raakten, zijn deze gesloopt en werd het terrein van de centrale gebruikt voor de uitbreiding van de zuivelfabriek. Na de oorlog is het terrein fasegewijs bebouwd en uitgebreid waardoor een clustering van gebouwen uit verschillende perioden is ontstaan. Het grootste deel van de huidige bebouwing ontstond in de periode tussen 1949 en 1957 naar ontwerpen van architectenbureau G. Feenstra, de huisarchitect van de toenmalige CAMIZ. Uit de periode van voor de oorlog is niets meer over.

Figuur 2.2 Aanzicht fabrieksbebouwing aan de Westervoortsedijk (datum onbekend)

2.3 Ruimtelijke en functionele structuur

Ligging in de stad

Het plangebied ligt buiten het singelgebied van de binnenstad van Arnhem. De singel is door Zocher jr. ontworpen als wandeling ter plaatse van de vroegere vestingwerken. Het spoor van deze wandeling gaat langs de Walburgkerk richting de Sabelspoort. De singel eindigt ter hoogte van het Airborneplein en gaat daar over in een aflopend talud van de oprit van de John Frostbrug. Het gebied onder de brug, tussen de singel en de Rijn is op dit moment in gebruik als parkeerplaats voor het naastgelegen kantoorgebouw.

De Nieuwe Kade, de zone langs de Rijn en de zuivelfabriek, loopt onder de brug door en gaat over in de Rijnkade, een gebied met verschillende horecagelegenheden. Als openbare ruimte is deze Rijnoever een belangrijke continue ruimte (wandelboulevard) in de stad. De relatie tussen de Rijnkade en de stad is hierbij van groot belang. In de vorm van verschillende openingen (vizieren) en een groen balkon ten westen van de John Frostbrug wordt vanuit de stad op verschillende manieren zicht op de rivier geboden. In het plangebied bieden de Ooststraat en de Badhuisstraat zicht op de rivier. Andere belangrijke visuele relaties zijn de verbindingen richting het centrum en de westzijde van de brug.

De Westervoortsedijk is de verkeersader (hoofdweg) en de overige ontsluiting gebeurt via de Badhuisstraat, de Ooststraat en de Nieuwe Kade. Hiermee kan de Ooststraat als een plein ontwikkeld worden.

Figuur 2.3 Luchtfoto van het oostelijk centrumgebied

Transformatie Oostelijk centrumgebied

Het plangebied is het scharnierpunt tussen de stad en het industriegebied van Arnhemse Broek. Het huidige fabriekscomplex beslaat vrijwel het gehele terrein tussen de Westervoortsedijk, Ooststraat, Badhuisstraat en Nieuwe Kade. Uitzondering is de hoekkavel Badhuisstraat/Nieuwe Kade, waar een winkel voor kunstenaarsbenodigdheden is gevestigd. Deze hoekkavel is in particulier eigendom en behoort niet tot de te ontwikkelen locatie.

Het terrein maakt onderdeel uit van het Oostelijk Centrumgebied dat al enige jaren in beeld is als transformatiegebied. Door dit transformatieproces en de ontwikkelingen in het kader van plan Rijnboog zal het aanzicht van de oever van de Rijn de komende jaren veranderen.

Vanuit verschillende plekken in de stad is de schoorsteen van het fabriekscomplex een in het oog springend element. Dit geldt ook voor de gevel aan de Westervoortsedijk, waar tot voor kort de melkflessen nog zichtbaar waren achter de hoge ramen. Beelden die horen bij de culturele geschiedenis van Arnhem. Beelden die ook voor bewoners en bezoekers een bijdrage leveren aan de oriëntatie in de stad. Elders in de stad zijn vergelijkbare oriëntatieplekken zoals de Rijnoever, de Rijnbruggen, de stationsomgeving, het Musis Sacrum en de omgeving van het gemeentehuis.

Figuur 2.4 Visie Oostelijk centrumgebied

Kwaliteiten van de locatie

Vanuit het zuiden heeft de locatie naast de John Frostbrug een markante ligging op de grens van de binnenstad. Vanaf de zuidoever van de Rijn, maar ook rijdend langs de kade, trekt de locatie met de fabrieksschoorsteen de aandacht. Het zicht op de Rijn en het uitzicht op de binnenstad met de Eusebiuskerk geeft de locatie bijzondere woonkwaliteiten. De kwaliteit van de locatie als ontmoetingsplek en woongebied wordt eveneens bepaald door een goede inpassing in de stadsstructuur.

Bijzonder aan de locatie zijn de verschillende sferen aan de randen. Voor een duidelijke structuur is de continuïteit van de rooilijnen en een herkenbaar profiel aan de Nieuwe Kade en Westervoortsedijk belangrijk. Opgave voor het profiel aan de Ooststraat, in het verlengde van de singel, is de aansluiting bij de rooilijn en de hoogte van het stadskantoor. Als accent en verbijzondering van het gebied kunnen incidenteel hoogte accenten een plek in het plangebied krijgen. Deze accenten moeten passen bij de schaal en het stadsbeeld van Arnhem.

Figuur 2.5 Vogelvlucht Cobercoterrein 2008

Bestaand gebouwcomplex

Met de doorstart na de oorlog en de opeenvolgende uitbreidingen symboliseert het huidige fabriekscomplex de wederopbouwperiode en de periode van modernisering en schaalvergroting met als markant eindpunt de sluiting van de fabriek. De Arnhemmers zijn meegegroeid met de ontwikkeling van de zuivelfabriek en in hun geheugen is de locatie synoniem met de zuivelproductie. Dit wordt nog eens versterkt door de karakteristieke gevel aan de Westervoortsedijk, met de beeldsculpturen en een duidelijk herkenbare ritmiek.

Het fabriekscomplex is stedenbouwkundig problematisch en alleen te begrijpen als resultante van een reeks bedrijfseconomische beslissingen. Met andere woorden, als het productieproces een vergroting van de installatie vereiste werd ter plekke een stukje aangebouwd zonder rekening te houden met een stedenbouwkundig concept. Het complex reageert daardoor niet op de omgeving en heeft er geen directe relaties mee. Met uitzondering van de schoorsteen domineert het ook niet in het stadsbeeld. Dit zorgt ervoor dat het een in zichzelf gekeerd complex is.

De opgave is om bij een eventuele herontwikkeling op deze bijzondere locatie de geschiedenis door te laten klinken en te zoeken naar de culturele en ruimtelijke meerwaarde van de bestaande gebouwen. Waar het huidige complex zich stedenbouwkundig weinig aantrekt van de omgeving kan het nieuwe complex zich rekenschap geven van de historie en de betekenis van de plek. Een kans om tegelijkertijd een nieuwe identiteit te vestigen en een nieuwe betekenis te geven aan deze historisch beladen plek. Dit is temeer van belang aangezien de locatie de eerste fase is van de transformatie van het Oostelijk Centrumgebied waarmee de toon wordt gezet voor de toekomst.

Bij de keuze ten aanzien van de verschillende bestaande gebouwen spelen vele overwegingen een rol die, hoe onvergelijkbaar ook, met elkaar moeten worden afgewogen. Stedenbouwkundig bezien is de gevel aan de Westervoortsedijk en de schoorsteen van belang. Architectonisch en cultuurhistorisch zijn delen van het complex interessant als representant van de wederopbouwarchitectuur. En bouwtechnisch zijn de typisch industriële delen als de sheddaken interessant.

Een groot deel van de bebouwing is inmiddels gesloopt. De gebouwen aan de Westervoortsedijk en de schoorsteen zijn blijven staan (zie figuur 2.7).

Figuur 2.6 De oude entree van de fabriek blijft behouden

Invulling bestaande fabriek

De bestaande fabriek bestaat uit ruim 8.000 m2 vloeroppervlak. In de oorspronkelijke herontwikkelingsplannen voor het Cobercoterrein (zoals beschreven in de Nota van Randvoorwaarden en het Stedenbouwkundig plan) was het uitgangspunt om de voormalige flessen- en vulhal aan de Westervoortsedijk te gaan inrichten als bedrijfsverzamelgebouw voor de creatieve sector. Het gebouw zal worden ingericht met kleine bedrijfsunits van 50 tot 250-300 m2. Het gaat dan voornamelijk om bedrijven uit de creatieve sector. In de nota 'ruimte voor creatieve milieus' hanteert de gemeente een driedeling voor de creatieve sector:

• Creatieve zakelijk dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten en technische adviesbureaus, software bedrijven;
• Toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven tbv de kunsten, mode en interieurbedrijven;
• Autonome kunsten: beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers etc.

Uit onderzoek blijkt dat er voor het Cobercokwartier voldoende kansen zijn voor professionele creatieve bedrijven die vallen onder de 'creatieve zakelijke dienstverlening'. Deze doelgroep hecht veel waarde aan stedelijke locaties nabij het centrum, uitstraling (bij voorkeur onderscheidend van standaard bedrijfsruimte), zichtlocatie, clustering met andere creatieve bedrijvigheid, hoge casco ruimte en voldoende lichttoetreding. Deze wensen sluiten goed aan bij de (toekomstige) kenmerken van de bestaande fabriek.

Een belangrijk uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkeling van het Cobercoterrein is dat de creatieve klasse er een plek krijgt. Zo worden in de nota van randvoorwaarden in redelijke mate commerciële functies toegestaan, onder voorwaarde dat deze passen binnen het creatieve karakter van het gebied. In dit (beheer)bestemmingsplan zijn deze creatieve functies mogelijk gemaakt. Dat betekent dat de bestande fabriek al voor de ontwikkeling van de rest van het terrein, gebruikt kan worden voor creatieve bedrijven. Om het uitgangspunt van de invulling te garanderen is wel een maximum maat per creatief bedrijf in de regels opgenomen. De bedrijven mogen niet groter zijn dan 750 m2 per bedrijf.

Volgens het kantorenbeleid (zie paragraaf 3.7.1) zijn er in Arnhem al veel kantoren en blijkt er ook veel leeg te staan. Nieuwe kantoorontwikkeling is alleen mogelijk rondom het station Arnhem-Centraal. De rest van de stad zit 'op slot'. Voor het Cobercoterrein zijn derhalve geen (traditionele) kantoren toegestaan.

Figuur 2.7 Overzicht van het restant van de voormalige fabriek

2.4 Toekomstige ontwikkelingen

Het Coberco-terrein is al jaren in handen van een ontwikkelaar die het terrein wil herontwikkelen. Hiervoor is in samenwerking met de gemeente een plan ontwikkeld en dat heeft ook geleid tot het ter inzage leggen van het ontwerp-bestemmingsplan 'Coberco' (in maart 2010). Vanwege onder andere de economische crisis zijn de plannen stil komen te liggen en zijn ze nog niet zover uitgewerkt dat deze meegenomen kunnen worden in dit bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt voor de volledigheid kort ingegaan op de plannen.

Nota van Randvoorwaarden

Ten behoeve van de ontwikkeling van het Cobercoterrein is in juni 2002 een Nota van Randvoorwaarden opgesteld. Bij de planontwikkeling van Coberco is de ligging ten opzichte van de rivier, de Singel en het achterland bepalend geweest voor het opstellen van de ruimtelijke randvoorwaarden. Het plangebied is gelegen op een scharnierpunt van het noordelijk gelegen 19e en begin 20e eeuwse woon- en industriegebied, de Singel en het waterfront. Het gebied grenst bijna direct aan het deel van de binnenstad dat na de Tweede wereld oorlog opnieuw is opgebouwd.

In de Nota van Randvoorwaarden zijn richtingen meegegeven voor de kwaliteit van de bebouwing en aan de maximumbouwhoogte van de bebouwing.

Figuur 2.8 Een impressie van de bebouwingsstructuur volgens de Nota van Randvoorwaarden uit juni 2002

De Nota van Randvoorwaarden geeft ook randvoorwaarden voor de ontwikkeling mee voor het programma. De nadruk ligt op centrum wonen (appartementen) en stedelijk wonen (grond gebonden woningen) waarbij de locaties zich leent voor een deel woon-werkconcepten. Daarnaast was er (onder bepaalde voorwaarden) ook ruimte bedacht voor stedelijke functies zoals kantoren, detailhandel en horeca.

Stedenbouwkundig plan

In 2008 is er een Stedenbouwkundig plan opgesteld. Hierin bestaat het Cobercokwartier uit een gevarieerd woonmilieu voor verschillende doelgroepen, aangevuld met een horecafunctie en enkele commerciële voorzieningen. Een deel van de bestaande fabriek blijft bestaan en daarvoor wordt gezocht naar een passend programma met ruimte voor de creatieve sector. In het ketelhuis wordt ruimte geboden aan een horecaonderneming eventueel in combinatie met een kleinschalig hotel.

Het overige gebied krijgt een nieuwe invulling met nieuwe bebouwing die grotendeels bestaat uit woningen. Het woonprogramma bestaat uit een mix van voornamelijk appartementen maar ook stadswoningen met een eigen tuin. In verscheidene bouwdelen is er in de plint van de gebouwen de mogelijkheid voor commerciële functies of een combinatie van wonen en werken.

Het parkeren voor bewoners, gebruikers en bezoekers wordt binnen het gebied opgelost in (half)verdiepte parkeergarages. In het hart van het gebied komt een plein (Cobercoplein) die een centrale functie moet gaan vervullen. Om deze openbare ruimte een levendig karakter te geven is een juiste concentratie van publieke functies belangrijk, tezamen met een goede aansluiting op en voeding vanuit andere publieke ruimtes. Belangrijke publieke ruimtes zijn die langs het rivierfront (continuïteit langs de Rijnkade) en de tot autovrij Oostpark te transformeren Ooststraat. Uitgangspunt is het benutten en versterken van de kwaliteit van de openbare ruimte aan de Rijnkade en de Singel, met in het verlengde hiervan het Cobercoplein.

Figuur 2.9 Afbeelding uit het Stedenbouwkundig plan Cobercokwartier (bron: Stedenbouwkundig plan)

Het programmaconcept van het Coberkwartier bestaat uit een mix van cultuurfuncties en woonfuncties. De cultuurfuncties geven kleur aan het project. Het thema cultuur past goed bij de locatie, door de ligging direct naast het centrum in een transformatiegebied. Daarbij sluit het goed aan bij de industriële sfeer.

De cultuurfuncties kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de levendigheid van de openbare ruimte. Het woonprogramma bestaat uit een mix van verschillende woontypen en prijsklassen. Met name voor de woningen in de plint is er aandacht voor de combinatie wonen en werken. Het parkeren voor bewoners en gebruikers wordt opgelost binnen de locatie in een ondergrondse parkeergarage.

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de kaart en in de regels.

3.2 Ruimtelijk beleid

3.3 Woonbeleid

Woonvisie 2015

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. In deze Woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie is rekening gehouden met wet- en regelgeving en de beleidskaders van andere overheden zoals Brussel, het Rijk, de provincie en de Stadsregio.

Met instrumenten als het Woningbouwkompas (WK), de Gebiedsgerichte uitwerking van de 24 wijken en een uitvoeringsgericht woonprogramma (de woonagenda) stuurt de gemeente op een gedifferentieerde woningvoorraad in de stad en op o.a. de (fysiek en sociale) samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en de woon en leefomgeving in wijken.

De hoofddoelen van de Woonvisie zijn:

• 1. het bouwen van voldoende nieuwe woningen, daarbij wordt niet alleen gestuurd op aantallen, maar gaat het vooral om de kwaliteit, toekomstwaarde en duurzaamheid van de nieuwe woningen.
• 2. het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners bij hun woning en woonomgeving.
• 3. het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door te bouwen waar in de woningvoorraad vraag en een tekort aan is.
• 4. het vraaggericht toevoegen van woningen met een gevarieerde mix aan woningtypen in verschillende prijsklassen waarbij naast het toevoegen van betaalbare koop, het accent ligt op toevoegen van woningen in de daarop aansluitende prijscategorieen middelduur en duur.
• 5. het bevorderen van het eigen woningbezit in de stad om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen.
• 6. het stimuleren van allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap of vormen van collectieve samenbouw voor mensen met een grote of kleine beurs, specifieke behoeften (creatieven, zelfstandig ondernemers, idealisten, senioren of mensen met een functiebeperking), die op deze manier hun woonwensen kunnen realiseren.

Het Arnhemse woonbeleid speelt hiermee in op de behoefte en wensen van alle woonconsumenten en draagt bij aan meer diversiteit in de bevolkingsamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten bezitten.

Wonen, welzijn en zorg

Er ligt op het gebied van wonen, welzijn en zorg een stevige fysieke opgave.Dit betekent dat er in woonwijken voor bijzondere doelgroepen en m.n. voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschaliger aanbod aan levensloopbestendige woningen, woonvormen of andere bijz. woonconcepten, gerealiseerd en gefaciliteerd moet worden, eventueel aangevuld met (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning, toezicht of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving.

3.4 Welstandsbeleid

Welstandsnota 2012

Op 18 maart 2013 is de Welstandsnota 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nieuwe welstandsnota wordt gekozen voor variatie waar het kan, bescherming waar het moet. Er wordt getoetst op welstand in gebieden waar dat nodig is om een bepaalde samenhang in de omgeving te borgen. Er is een indeling gemaakt in drie welstandsniveaus die van elkaar verschillen de mate waarin getoetst wordt op welstandscriteria: 'zware toets', 'lichte toets', of 'géén toets'. De toetscriteria zijn opgesteld voor meest voorkomende bouwwerken. Voor alle andere bouwwerken gebruiken we de algemene welstandscriteria (zie Welstandsnota 2012). Hierin staat in algemene bewoordingen beschreven waaraan een bouwwerk moet voldoen.

Voor omvangrijkere, planmatige ontwikkelingen gelden de criteria niet. Voor deze opgaven worden speciale uitgangspunten en criteria voor ruimtelijke en architectonische kwaliteit opgesteld, in bijvoorbeeld een masterplan of een beeldkwaliteitsplan.

Wanneer het om een gemeentelijk- of rijksmonument gaat dan gelden de standaard criteria niet maar gaat het altijd om maatwerk.

Spelregels die in de hele stad gelden

Ongeacht het welstandsniveau is in de hele stad de excessen-regeling van toepassing. Ook gelden overal beperkingen voor de hoeveelheid reclame in woon- en werkgebieden. Reclame kan sterk overheersen en zo een negatief effect hebben op de ruimtelijke kwaliteit. Dat willen we voorkomen. Daarom zeggen we: reclame mag, maar moet wel aan een aantal spelregels voldoen. De spelregels zijn opgenomen in de tabellen met gebiedsgerichte criteria.

Voor het plangebied is de categorie lichte toets aan de orde (zie figuur 3.2).

Figuur 3.2 - Welstandsniveaus in plangebied

Gebieden met lichte welstandstoets

In wijken die zich kenmerken door samenhang in het straatbeeld – bijvoorbeeld door een eenheid in dakvormen, architectuur of materiaalgebruik – blijven we erop toezien dat dit eigen karakter bewaard blijft. Welstandsregels voor dit niveau zijn beperkt en gaan alleen over het gevelbeeld en de daken die vanaf de straat zichtbaar zijn. Voor de achterkanten van gebouwen gelden geen regels, die zijn dus welstandsvrij. De regels zijn bedoeld om de kenmerken van het gevelbeeld in relatie tot het openbaar gebied op hoofdlijnen in stand te houden.

3.5 Verkeersbeleid

3.6 Milieu- en omgevingsbeleid

3.7 Economisch beleid

De gemeente heeft haar economische visie en koers voor de middellange termijn vastgelegd in de Economische Agenda Arnhem 2015. De agenda stelt dat in de eerste plaats de basis op orde moet zijn. De gemeente wil daarom zorgen voor een gunstig ondernemingsklimaat door adequate dienstverlening te bieden en geschikte, goed bereikbare vestigingsplaatsen in een stimulerende economische omgeving. In de tweede plaats kunnen de sterke sectoren verder worden uitgebouwd. Het gaat dan om de verdere versterking als zesde kantorenstad van ons land en het behalen van winst in de sectoren zorg & welzijn en toerisme & vrije tijd. Tot slot gaat de gemeente Arnhem extra werk maken van haar kansrijke economische clusters: energie- & milieutechnologie en mode & vormgeving. Dit zijn bedrijvensectoren, waarin Arnhem bijzonder is en die een sterke basis bieden om een regionale en nationale positie op te bouwen.

De Economische Agenda levert een bijdrage aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van de stad en het tegengaan van de maatschappelijke tweedeling. De agenda bepaalt de gemeentelijke koers en is opgesteld na stadsgesprekken met ondernemers en onderwijs- en kennisinstellingen. De gemeente stimuleert de economische ontwikkeling en is regisseur van het samenspel tussen overheid, ondernemers, onderwijs en onderzoek. In de stadsgesprekken hebben de partners duidelijk gemaakt, wat zij gezamenlijk kunnen en willen doen om het ondernemingsklimaat te versterken.

Arnhem heeft relatief gezien een groot aantal arbeidsplaatsen (rond de 100.000), dat voor een belangrijk deel (ongeveer 35.000) wordt vervuld door niet-Arnhemmers. Het aandeel Arnhemmers met een lage opleiding en met beperkte kansen op de arbeidsmarkt is groot. De aanpak uit de Economische Agenda levert naast banen voor hoog en middelbaar opgeleiden, vooral ook banen voor lager opgeleide inwoners op.

3.8 Coffeeshopbeleid

De nota Arnhems Coffeeshopbeleid (2009) geeft als hoofddoelstelling: het terugdringen van overlast c.q. het beperken van de inbreuk op het woon- en leefklimaat door softdrugshandel. Er is beleid geformuleerd om de handhaving te intensiveren. Tevens is aangegeven met welk instrumentarium dit wordt gedaan en door wie dit wordt uitgevoerd. Uitvoering van dit beleid waarborgt ook in dit plangebied beheersing van de problematiek. Er is geen aparte bestemmingscategorie voor de coffeeshops gecreëerd. In het plangebied zijn geen coffeeshops aanwezig of toegestaan op grond van het coffeeshopbeleid (er is geen ruimte voor het afgeven van exploitatievergunningen).

3.9 Prostitutiebeleid

In de nota 'Van Rood naar Groen Arnhemse Prostitutie op weg naar normalisatie (2000)' is het Arnhems prostitutiebeleid vervat. De opheffing van het wettelijke bordeelverbod per 1 oktober 2000 was aanleiding voor het opstellen van dit beleid. Dit beleid is nog steeds van kracht.
Ten aanzien van de raamprostitutie, overige seksinrichtingen en de tippelprostitutie voert het gemeentebestuur van Arnhem een actief vestigingsbeleid. Het actief vestigingsbeleid bestaat uit de volgende elementen:

• concentratie van de raamprostitutie op één plek;
• het aan een maximum binden van het aantal ramen en werkplekken (120 en dat is een halvering van het aantal ramen en werkplekken ten opzichte van de voormalige raamprostitutielocatie in het Spijkerkwartier);
• het aan een maximum binden van het aantal overige seksinrichtingen op 8 in heel Arnhem, waarbij – overgangsrechtelijke situaties uitgezonderd - in elke wijk ( CBS- wijkindeling) maximaal 1 seksinrichting gevestigd mag zijn, ook worden hierbij beperkingen toegepast;
• concentratie van de tippelprostitutie.

 

Het gemeentebestuur bepaalt hiermee zélf de locatie waar deze vormen van prostitutie zich mogen manifesteren alsmede de omvang ervan en voorkomt hiermee dat de prostitutie zich ongecontroleerd over de stad uitspreidt. De gemeente wil hiermee voorkomen dat bepaalde vormen van prostitutie overlast voor de omgeving veroorzaken. Deze overlast zou kunnen ontstaan doordat er een concentratie van bijvoorbeeld privé-huizen in een bepaalde wijk ontstaat ( eerder zagen we immers dat vooral oudere wijken in Arnhem erg aantrekkelijk lijken te zijn voor de vestiging van seksinrichtingen) of doordat de prostitutiefunctie conflicteert met bepaalde andere functies.

In het plangebied is geen seksinrichting aanwezig en ook in het CBS-telgebied is geen seksinrichting aanwezig. In Arnhem mogen maximaal 8 seksinrichtingen zijn, waarbij er maximaal één seksinrichting per telgebied is toegestaan. Arnhem kent op dit moment 8 vergunde seksinrichtingen. Hierdoor is het onwaarschijnlijk dat een nieuwe aanvraag voor een seksinrichting zal worden gehonoreerd.

4.1 Geluid

In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan is verder grotendeels conserverend waarbij er geen (planologische) wijzigingen plaats vinden. Een akoestisch onderzoek is derhalve niet nodig.

4.2 Luchtkwaliteit

Planologische ontwikkelingen worden binnen dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Het gebied staat volgens de monitoringstool niet bekend als een luchtkwaliteitknelpunt. Daarom is een onderzoek naar luchtkwaliteit achterwege gelaten.

4.3 Hinder

Binnen het plangebied worden creatieve bedrijven, een nutsvoorziening en detailhandel mogelijk gemaakt.

Op basis van de VNG brochure bedrijven en milieuzonering geldt voor bedrijven/inrichtingen een richtafstand ten opzichte van woningen binnen woongebieden of gemengde gebieden (wonen naast werken). De richtafstand is de afstand waardoor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en een milieugevoelige functie als wonen anderzijds kan worden gecreëerd. Binnen het plangebied gaat het om bedrijven/inrichtingen van maximaal milieucategorie 2. Voor milieucategorie 2 bedrijven/inrichtingen geldt ten opzichte van woningen binnen een woongebied een richtafstand van 30 meter en ten opzichte van woningen binnen een gemengd gebied (wonen naast werken) 10 meter.

Op dit moment is er binnen het plangebied een Rijngemaal (Ooststraat 2), een winkel voor kunstenaarsbenodigdheden (Nieuwe Kade 2) en tijdelijk Paintballworld (Nieuwe Kade 1A / Westervoortsedijk 124) zit hier. Op basis van de VNG brochure bedrijven en milieuzonering gaat het hierbij om milieucategorie 2 inrichtingen waarvoor ten opzichte van woningen een maximale richtafstand van 30 meter geldt.

Bij ontwikkelingen binnen de richtafstand kan er gemotiveerd van deze afstand worden afgeweken. De bedrijven/inrichtingen binnen het plangebied hebben een omgevingsvergunning (milieu) waarbij getoetst is ten opzichte van de dichtstbijzijnde woningen. Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied voorzien.

Geurhinder

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen industriële bedrijven waarbij geur een rol speelt.

Conclusie

Vanuit hinder zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.4 Externe veiligheid

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle activiteiten. Het Rijngemaal, de winkel en Paintballworld worden in het kader van externe veiligheid niet gezien als kwetsbaar object.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van Mond en Riksen (Industriestraat 10) waarvoor een omgevingsvergunning (milieu) is verleend. Een onderdeel van de vergunning is een onderzoek naar externe veiligheid (QRA). Uit dit onderzoek volgt dat de oriënterende waarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden.

Binnen het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. Dit betekent dat het groepsrisico niet zal toe en/of afnemen en er geen verdere verantwoording van het groepsrisico plaatsvindt.

Conclusie

Vanuit externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.5 Bodem

In het kader van de herontwikkeling van het gebied zijn de volgende bodemonderzoeken uitgevoerd:

• Aanvullend bodemonderzoek Coberco-terrein te Arnhem;
• Nader bodemonderzoek voormalig Coberco-terrein te Arnhem.

Deze onderzoeken geven voldoende inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingplan. Op basis van de bodembeoordeling zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling en voor de financiële uitvoerbaarheid, mits er voldaan wordt aan de onderstaande randvoorwaarden:

• Om planontwikkeling waarbij grondverzet plaatsvindt en/of het gebruik wijzigt, mogelijk te maken moet een bodemsanering worden uitgevoerd. Daarvoor moet een saneringsplan worden opgesteld dat ter goedkeuring moet worden ingediend bij het bevoegd gezag Wet Bodembescherming (gemeente Arnhem, afdeling Omgevingskwaliteit). Hiervoor is afstemming nodig met bevoegd gezag Wet Bodembescherming. De proceduretijd voor het nemen van beschikking is minimaal 15 en maximaal 30 weken, gevolgd door een bezwarentermijn van 6 weken. De bodemsanering moet uitgevoerd worden volgens het saneringsplan en volgens de voorwaarden uit de beschikking op dit saneringsplan.
• Eventuele wijzigingen op het t.z.t. goedgekeurde saneringsplan moeten gemeld worden aan het bevoegd gezag Wet bodembescherming.
• Bij de uitvoering van de plannen, voor zover niet geregeld in het saneringsplan, zal ook licht verontreinigde grond vrijkomen. Deze grond is niet vrij in gebruik. De verwerking c.q. het hergebruik van deze grond zal kosten met zich meebrengen.
• Tevens kan bij eventuele bemaling ten behoeve van uitvoer van werken verontreinigd grondwater worden aangetrokken (gevallen op lokatie). Verplaatsing van een geval van ernstige grondwaterverontreiniging dient (conform art 28 Wbb) gemeld te worden bij bevoegd gezag Wbb. De proceduretijd voor het nemen van beschikking is minimaal 15 en maximaal 30 weken, gevolgd door een bezwarentermijn van 6 weken.
• Bij het saneringsplan dient ook rekening te worden gehouden met de (toekomstige) KWO-systemen op en in de directe omgeving van de lokatie.

4.6 Groen en ecologie

Huidige situatie

In 2008 heeft Arcadis er een Quick scan uitgevoerd naar de natuurwaarden. Er is een literatuurstudie gedaan en het veldbezoek vond plaats op 28 januari 2008. De Quick scan geeft aan dat er mogelijk gewone dwergvleermuis of laatvlieger in de gebouwen aanwezig kunnen zijn. De bakstenen gebouwen met spouwmuren kunnen geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen vormen. De vleermuizen en de verblijfplaatsen zijn streng beschermd (tabel 3) conform de Flora- en faunawet. Daarnaast zullen alleen algemeen beschermde soorten dieren aanwezig zijn, zoals huisspitsmuis en egel.

De inventarisatie van de Vogelwerkgroep uit 2000 geeft aan dat er witte kwikstaart en de gierzwaluw in het gebied broeden. Daarbij is o.a. de huismus niet meegenomen, die wel als broedvogel in het gebied te verwachten is. De gierzwaluw is een soort die jaarlijks naar de zelfde nest terugkeert en broedde dus waarschijnlijk ook in 2007/2008 op het terrein. De gierzwaluw en de huismus zijn jaarrond beschermd conform de Flora- en faunawet.

De Groene Ruimte heeft in 2006 een inventarisatie uitgevoerd naar de natuurwaarden in Rijnwijk. Aan de Badhuisstraat en de kade zijn vliegroutes van de gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis aangetroffen. Ook zijn verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in dit gebied.

Groenplan 2004 – 2007 / 2015

De Singels zijn verder doorgetrokken richting de Rijn, met een parkstrook in het westen als onderdeel van De Singels. De Westervoortsedijk is een “Stadslaan” met een eenzijdige laanbeplanting aan de noordzijde (buiten het plangebied).De populieren aan de kade blijven behouden.

Wet- en regelgeving: Flora en fuanawet

Door de eerdere sloop van de bebouwing is leefgebied voor huismus, gierzwaluw, gewone dwergvleermuis verdwenen. De leefgebieden moeten in toekomstige nieuwbouw worden gecompenseerd door:

• Minimaal 2 kunstmatige vleermuisverblijven in de spouw van de bebouwing opnemen.
• Minimaal één groep van 5 neststenen voor gierzwaluw aan de noord- of oostzijde van de bebouwing opnemen.
• Minimaal twee groepen van 3 neststenen voor huismus in de gevel van de bebouwing opnemen.

Deze maatregelen worden vormen een voorwaarde voor de nieuwbouw en zullen dan ook juridisch worden vastgelegd in het bestemmingsplan.

4.7 Water

Oppervlaktewater
Binnen het plangebied komt geen zichtbaar oppervlaktewater voor. Het in het plangebied gelegen overstortriool fungeert echter ook als beekriool voor het laatste gedeelte van de St-Jansbeek; vanaf de Lauwersgracht naar de rivier. Op deze overstortriool is de keur van toepassing van het waterschap Rijn en IJssel. De zuidwestelijke grens van het plangebied wordt gevormd door de noordelijke waterkering van de Nederrijn. Buiten het plangebied ligt vervolgens de rivier zelf.

Grondwater
Het grondwater op regionale schaal stroomt globaal van noord naar zuid, dat wil zeggen van de Veluwe naar de Betuwe. Het grondwater dat op de Veluwe als regenwater inzijgt, komt gedeeltelijk in de Betuwe als kwel boven. Ter hoogte van het plangebied bevindt het (diepe) grondwater zich op een niveau van iets onder de 9 meter boven N.A.P. Door de aanwezigheid van storende lagen kan het voorkomen dat het grondwater op een sterk afwijkende diepte voorkomt; zowel hoger als lager. Bij verschillende grondboringen is grondwater aangetroffen namelijk tussen de 4,5 en 5,5 meter onder maaiveld. Met een gemiddeld maaiveld van 14 meter boven N.A.P. komen deze waardes overeen met het grotere systeem en is geen sprake van lokale afwijkingen.
Door de ligging van het projectgebied langs de rivier zijn wel effecten te verwachten door rivierkwel. Bij hoge waterstanden op de Nederrijn zal vanuit de rivier een waterstroom landinwaarts optreden (rivierkwel) die verantwoordelijk is voor afwijkende, hogere, grondwaterstanden.

Regen- en afvalwatersysteem
Het plangebied en de directe omgeving is van oudsher gemengd gerioleerd. Bij de herinrichting ten behoeve van het Oostelijk Centrumgebied wordt het gebied gescheiden gerioleerd. Door de bodemkwaliteit, de aanwezigheid van een ondiep voorkomende kleilaag en de ligging langs de rivier is infiltreren van hemelwater niet mogelijk. Voor een duurzame oplossing is een integraal waterplan opgesteld voor het gehele Oostelijk Centrumgebied (de Watervisie Centrum Zuidoost). Dit plan is leidend voor hoe om te gaan met hemelwater. Ook het Coberco-terrein valt hieronder.

Aan de westzijde van het plangebied ligt het belangrijkste rioolgemaal van Arnhem-Noord, namelijk het Rijngemaal. Uitgezonderd het oostelijk deel van Arnhem-Noord wordt al het rioolwater van Arnhem-Noord naar dit gemaal getransporteerd en vervolgens afgevoerd richting de rioolwaterzuivering Nieuwgraaf. Als gevolg hiervan liggen in en om het plangebied enkele grote transportriolen die het afvalwater en een persleiding. Op de waterattentiekaart en bestemmingsplankaart staan deze leidingen aangegeven.

Als nooduitlaat bij zware regenval heeft het gemengde stelsel enkele overstorten. Binnen het plangebied bevinden zich twee overstorten, de overstort Hommelsepoort en de overstort Badhuisstraat. De overstort Hommelsepoort is bijzonder aangezien de overstort zich bijna een kilometer verderop bij de Hommelsepoort bevindt. In de gevallen dat het riool overstort, wordt het rioolwater via een lange leiding afgevoerd naar de Nederrijn. Dit riool fungeert vanaf de Lauwersgracht ook als beekriool.

Het gebied was volledig verhard en heeft daardoor geen compensatieplicht.

Waterkering
Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich de noordelijke waterkering van de Nederrijn. De waterkering, herkenbaar als muurtje, is in eigendom en beheer bij het waterschap Rijn en IJssel. De waterkering bestaat uit een gemetselde muur die voor een gedeelte voorzien is van damwanden. Ter bescherming van de waterkering, ook wel kernzone genoemd, ligt een beschermingszone. De kernzone heeft een breedte op maaiveld van 1,5 meter en loopt vervolgens met een talud van 1:4 schuin naar beneden. De ernaast liggende beschermingszone heeft een breedte van 16 meter. De beide zones worden door de Keur en legger van het waterschap beschermd.

Het is verboden binnen de zone van de waterkering, de kern- en beschermingszone, bijvoorbeeld onderkelderingen en kruipruimtes te realiseren. Het Waterschap Rijn en IJssel kan afhankelijk van de omstandigheden ter plaatse ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen genoemd in de Keur op de waterkeringen. De waterkering is door middel van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' ook op de plankaart opgenomen.

Conclusie  

Het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding. Wel is speciale aandacht vereist voor de volgende twee onderdelen:

• (toekomstige) ontwikkelingen in het plangebied mogen het functioneren van de riolering of het gemaal niet verstoren;
• en de stabiliteit van de waterkering niet in gevaar brengen.

Figuur 4.1 Waterattentiekaart

4.8 Archeologie

Op de archeologische verwachtingskaart van Arnhem-Noord heeft het plangebied een grotendeels hoge archeologische verwachtingskans. Dit vanwege de aanwezigheid van een Rijnoeverwal in de ondergrond, met kans op archeologische resten. Archeologische waarden uit de periode voor 1500 betreffen vooral watergebonden archeologie, waaronder scheepsresten. Voor zijn verlegging in de periode 1530-1536 (naar zijn huidige locatie) stroomde de Rijn vanuit het zuiden naar 't Broek en maakte daar in westelijke richting een s-bocht om ter hoogte van de Oude Haven weer langszij de stad te stromen. Behalve schepen bestaat watergebonden archeologie uit beschoeiingen, steigers, aanlegplaatsen, etc.

Archeologische waarden van na 1500 hangen in de eerste plaats samen met aarden vestingwerken (vroeg 18e-eeuws, aangelegd naar model van Menno van Coehoorn) en Rietebeek met sluis, in het westelijke deel van het plangebied. De Rietebeek werd benut om vestinggrachten van water te voorzien en mondde via een sluis ter hoogte van het plangebied uit in de Rijn. De vesting- en sluiswerken staan te boek als 'archeologisch waardevol gebied'. Vanaf het einde van de 18e eeuw krijgt het plangebied een industriële bestemming, als er een houtzaagmolen met bijbehorende gebouwen en infrastructuur wordt gebouwd.

Voordat de Tweede Wereldoorlog plaatsvond, was het straatniveau aan weerszijden van de Westervoortsedijk tot aan de kruin van de (voormalige) dijk opgehoogd, de molen-, vesting- en sluisresten met een metersdik pakket grond afdekkend. Toen bevond zich in het plangebied de CAMIZ-zuivelfabriek, vanaf 1927. Tijdens de Tweede Wereldoorlog is in Arnhem zware strijd geleverd, met name rondom de huidige John Frostbrug. Ook van deze periode zijn veel archeologische resten te verwachten, evenals vermiste soldaten. De archeologie van de Tweede Wereldoorlog staat de laatste jaren volop in de aandacht en juist voor Arnhem is dit een essentiële tijdlaag.

Men name vanwege het industriële verleden zal de bodem in het plangebied plaatselijk flink zijn aangetast. Anderzijds zal vanuit de ophogingspakketten voor de oudste perioden ook een conserverende werking zijn uitgegaan. De grotendeels hoge archeologische verwachting zal door deze situatie plaatselijk gedifferentieerd zijn.

Conclusie

Het plangebied heeft een grotendeels hoge archeologische verwachting. Eventuele archeologische waarden van vóór 1500 hangen samen met de aanwezigheid van een Rijnoeverwal, daar waar resten van molenindustrie uit de late 18e en 19e eeuw concreet zijn. Mogelijke vestingresten met een sluiscomplex in het westelijke deel van het plangebied vormen een archeologisch waardevol gebied. In het gehele plangebied zijn sporen uit de Tweede Wereldoorlog te verwachten.

De zones die een hoge archeologische verwachting hebben dan wel als archeologisch waardevol gebied zijn aangemerkt, dienen op de plankaart te worden opgenomen. Omgang hiermee dient in de regels van het bestemmingsplan te worden geborgd. Voor zones met een hoge archeologische verwachting geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij bodemverstorende werkzaamheden >200 m2 en die daarbij ook dieper dan 40 cm-huidig maaiveld reiken, daar waar in archeologisch waardevolle gebieden 50m2 en 40 cm-huidig maaiveld als grenzen gelden. Met name resten uit de Tweede Wereldoorlog zijn door hun ligging boven de in het plangebied aanwezige ophogingen kwetsbaar voor ingrepen. Een uitsnede uit de archeologische verwachtingskaart is hierboven opgenomen (afbeelding 4.2).

Figuur 4.2 Archeologische verwachtingskaart

4.9 Cultuurhistorie

Cultuurhistorische karakteristieken

(Cultuur)landschappelijk

Van oudsher behoort het plangebied tot het uitgestrekte Arnhemse Broek, hetgeen een verwijzing vormt naar de lage ligging en natte omstandigheden. Uit kaartmateriaal blijkt dat het Broek door deze gesteldheid een leeg en kaal gebied was, eigenlijk alleen geschikt voor het weiden van vee en hooiland. Vandaag de dag ligt het plangebied op poldergrond en grenst aan het rivierenlandschap. Tot de oudste structuren behoren de Westervoortsedijk, eertijds de Weg naar IJsseloord of Zevenaar genoemd, en de Broekstraat. Kaartmateriaal toont voor het westelijke deel van het plangebied de afwatering van de Rietebeek, een gemodificeerd restant van de 17e-eeuwse omwallingsgracht. Deze omwalling is in de 19e eeuw gesloopt om plaats te maken voor een singel/wandelroute. Voor de afwatering van de Rietebeek bevond zich in de Westervoortsedijk een sluis. De archeologische waarnemingen van 2006 kunnen met deze situatie in verband worden gebracht.

Militair-historisch

Het gebied ligt in de directe omgeving van de John Frostbrug die westelijk van het plangebied ligt. De John Frostbrug werd in het tweede kwart van de 20e eeuw gebouwd en maakte 'de sprong over de rivier' mogelijk. Al voor de oorlog, maar vooral daarna volgde stedelijke ontwikkeling aan de zuidelijke zijde van de Rijn.

Hier vond in 1944 de Slag om Arnhem plaats. In september 1944 werd bij een poging van de geallieerden om de Arnhemse Rijnbrug te veroveren een groot deel van het stadshart van verwoest. De slag om Arnhem werd verloren en bevolking van de stad en een groot deel van de Betuwe werd door de Duitse bezetter geëvacueerd.

Architectuurhistorisch en bouwhistorisch

Kort na 1797 ontstond in het plangebied de eerste industrie: de houtzaagmolen De Vijt (paltrokmolen). De molen stond op een eilandje in een waterpartij die in verbinding stond met de afwatering van de Rietebeek, die op zijn beurt weer in verbinding stond met de Rijn. Op die wijze konden boomstammen per houtvlot worden aangevoerd.

In 1891 verwoestte een brand de molen en werd een moderne stoomhoutzagerij gebouwd. Een gedeelte van deze industrie werd in 1905 door de gemeente aangekocht om een elektriciteitscentrale te realiseren. Deze kwam in 1906/1907 gereed, in het zuidelijke deel van het plangebied. In deze tijd werd ook de Nieuwe Kade aangelegd, als verlenging van de Rijnkade. Hierop sluit de Badhuisstraat aan, vernoemd naar een zweminrichting aan de Rijnkade en gebouwd in de eerste helft van de 20e eeuw. De Ooststraat bestond reeds, als onderdeel van het Plan Heuvelink uit de jaren '50 van de 19e eeuw. In 1927 breidde zich de ten noorden van de Westervoortsedijk gelegen zuivelfabriek CAMIZ (Coöperatieve Arnhemse Melkinrichting en Zuivelfabriek) zich tot in het plangebied uit. Zowel de zuivelfabriek als de elektriciteitscentrale raakten tijdens oorlogshandelingen in 1944 zwaar beschadigd. Hierna volgde een wederopbouw- en vernieuwingsproject voor de zuivelfabriek, waarvoor in 1949 de eerste steen werd gelegd. Tussen 1949 en 1955 kwam het hele plangebied in handen van de zuivelfabriek, na sloop van de oude elektriciteitsfabriek bebouwing. In de loop van de jaren '60 van de vorige eeuw ging CAMIZ samen met VeCoMi (Verenigde Coöperatieve Melkindustrie). Zij gingen op hun beurt in 1972 weer op in Coberco. Sindsdien wordt met betrekking tot het plangebied gesproken van de Coberco-gebouwen. Het plangebieddeel ten westen van de Ooststraat ligt buiten dit complex. In circa 2008 zijn een aantal gebouwdelen van het historisch complex gesloopt. Op de overgebleven bebouwing is daarom aan enkele zijden de 'zaagsneden' van de sloop zichtbaar. Afbeelding 4.3 en de luchtfoto 2008 (in paragraaf 2.3) tonen de situatie tot circa 2008.

Waardering

Historisch-bouwkundige objecten

Met het Cobercocomplex zijn in het plangebied cultuurhistorische, architectuurhistorische en stedebouwkundige/situationele waarden aanwezig (zie afbeelding 4.3). Het complex markeert een belangrijk moment in de geschiedenis van de zuivelindustrie in de regio (cultuurhistorische waarde). De bebouwing met name langs de Westervoortsedijk (bouwdelen A en B, en de hierop aansluitende delen C en E, inclusief de schoorsteenpijp D) heeft architectuurhistorische waarde. De bebouwing is een ontwerp van de bekende Arnhemse architect G. Feenstra en is vormgegeven in traditioneel-zakelijke trant. De bouwdelen dateren uit de Wederopbouwperiode 1949-1957 en voornamelijk de schil van de bouwdelen zijn in redelijke staat bewaard gebleven. Interieurs, tegelwerken en dergelijke zijn grotendeels niet meer intact door vernieling. De kalkstenen reliëfs in de voorgevel uit 1954 hebben hoge kunsthistorische waarde. Qua stedenbouwkundige waarde zijn de markante hoofdvormen, karakteristieke gevelindelingen en materiaalgebruik van groot belang voor het straatbeeld aan de Westervoortsedijk en vormt de schoorsteen een markant element.

De voormalige drukkerij aan de Nieuwe Kade 2 (K) heeft door zijn markante hoofdvorm, karakteristieke gevelindelingen en het materiaalgebruik voor de Nieuwe Kade een beeldbepalende waarde. Het vormt hier een van de weinige relicten van de historische kadebebouwing. Qua cultuurhistorische waarde is het van middenkwaliteit vanwege de vele wijzigingen in de loop der jaren.

Historisch-ruimtelijke structuren

Uit de middeleeuwse periode/17de eeuw resteert als meest herkenbare element het tracé van de Westervoortsedijk, hoewel het westelijk deel hiervan wel enige veranderingen heeft ondergaan. De Ooststraat is in het derde kwart van de 19de eeuw ontstaan; de Badhuisstraat en Nieuwe Kade werden in het begin van de twintigste eeuw aangelegd.

Stedenbouwkundige waarde heeft de ligging van het plangebied aan de singelstruktuur en nabij de John Frostbrug. De brug zelf is een rijksmonument sinds 2010. De brughoofden zijn bovendien gemeentelijk monument. Deze statussen zijn toegekend o.a. omdat de brug een beeldmerk is voor de stad en het geheel cultuurhistorische waarde heeft. Bijzonder is ook dat de brug een voorbeeld is van de bruggenbouw uit de tweede kwart van de 20e eeuw. Het westelijk deel van het plangebied heeft cultuurhistorische betekenis vanwege de historische gebeurtenissen in het kader van de Slag om Arnhem.

Afbeelding 4.3. Cultuurhistorische waardenkaart Cobercoterrein

Conclusie en aanbevelingen

In het plangebied zijn relevante cultuurhistorische objecten en structuren aanwezig. De bovengenoemde cultuurhistorische waarden moeten in het bestemmingsplan worden gehandhaafd en beschermd.

De bouwdelen A tot en met E van het Cobercocomplex zijn beschermenswaard (potentieel) monument vanwege de cultuurhistorische waarden. Cultuurhistorische waardevolle objecten dienen (overeenkomstig artikel 3.1.6, lid 2 sub a. van het Besluit ruimtelijke ordening) in een bestemmingsplan adequate te worden toegelicht en beschermd. In dit bestemmingsplan worden bovenstaande objecten met een functieaanduiding aangewezen als 'cultuurhistorisch waardevol'. Dit betekent dat deze objecten niet zonder omgevingsvergunning gedeeltelijk of geheel gesloopt kunnen worden. Een vergunning kan alleen worden verleend indien zorgvuldig wordt omgegaan met de cultuurhistorische elementen (zie ook paragraaf 5.3.4).

Verder dient bij de planonwikkeling rekening gehouden te worden met de ligging van het gebied aan de singelstructuur van Arnhem. Er liggen kansen om de John Frostbrug en haar directe omgeving (beter) beleefbaar te maken. Dit voegt betekenis toe, gezien de historische gebeurtenissen van internationale betekenis (Slag om Arnhem).

Afbeelding 4.4. Bouwdelen Coberco-terrein

4.10 Stadsklimaat

De klimaatbestendigheidsambitie is voor wat betreft hitte in de stad vertaald naar aanbevelingen voor de stad, waar de kans reëel is dat door verdere verdichting en verharding van het oppervlak de mate van opwarming toeneemt (oranje gebied op Hitte-attentiekaart). Voor het bestemmingsplangebied Cobercoterrein betekent dit:

• bij ingrepen in de stedelijke morfologie wordt uitdrukkelijk rekening gehouden met de toetreding van verkoelende luchtstromen vanaf de rivier en koelingsmogelijkheden van het stedelijk weefsel (voldoende groen, omvang, locatie en vormgeving van gebouwen en verharding). Concreet betekent dit dat voorkomen moet worden dat bij herontwikkeling er een gesloten bouwblok ontstaat langs de zuidelijke rand van het gebied. Dat zou ertoe leiden dat verkoelende luchtstromen vanaf de Rijn niet langer het gebied in kunnen treden;
• het benutten van kansen tot het zoveel mogelijk vergroenen van de openbare ruimte (straten en pleinen) met bomen en verticaal groen.
• het benutten van kansen om gebouwen te voorzien van verticaal groen en dakgroen ter voorkoming opwarming van het gebouw zelf en uitstraling warmte naar omgeving. Dakgroen is vooral effectief voor een beter binnenklimaat (en daarmee energievraag).
• gebruik maken van de juiste materialen voor gebouwen waarmee de opwarming van de gebouwen en de omgeving kan worden verminderd.

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
• 4. Overgangs- en slotregels.

5.3 Verantwoording van de regels

5.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van zijn buren en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Deze beleidsuitgangspunten zijn geëvalueerd in de nota "Handhavingsplan Fysieke Leefomgeving 2011-2014". De destijds geformuleerde uitgangspunten pretenderen dat alle overtredingen worden opgespoord en aangepakt. Deze ambitie blijkt met de beschikbare menskracht te ambitieus en daarom is in de nieuwe nota een prioriteitsstelling opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht wordt besteed. Dit houdt in dat het uitgangspunt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt afhankelijk wordt van de prioriteitsstelling uit het Handhavingsplan. De prioriteitsstelling is ondermeer afhankelijk van het type overtreding en het type gebied (beschermd stadsgezicht, buitengebied, industrieterrein enz.) waar de overtreding wordt geconstateerd en zal op basis van politieke realiteit per looptijd van het Handhavingsplan worden geactualiseerd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in ontwerp ter visie leggen van casu quo het in werking van een bestemmingsplan. Als vervolg op deze inventarisatie zullen de verleende omgevingsvergunning voor het bouwen en gevolgde afwijkingsprocedures worden geregistreerd.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 19.500). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

5.5 Exploitatie

Het bestemmingsplan 'Cobercoterrein' is beheermatig van aard. De uitvoering van het bestemmingsplan brengt geen kosten met zich mee. Een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid kan achterwege gelaten worden.

6.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept-bestemmingsplan opgestuurd naar het Waterschap Rijn IJssel. Naar aanleiding van hun reactie is het bestemmingsplan op een aantal punten gewijzigd.

Daarnaast is de eigenaar van het terrein, Coberco Kwartier Beheer BV, geïnformeerd over dit bestemmingsplan. De opmerkingen van de eigenaar heeft ook geleid tot kleine wijzigingen.

6.2 Terinzagelegging (ontwerp-bestemmingsplan)

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Cobercoterrein' heeft vanaf 20 juni 2013 gedurende een periode van zes weken terinzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijze ingediend door Coberco Kwartier (eigenaar Cobercoterrein). CobercoKwartier was het niet eens met een beheerbestemmingsplan omdat zij het terrein graag volledig wilde herontwikkelen. Na overleg heeft het college Coberco Kwartier de mogelijkheid gegeven alsnog met een haalbaar ontwikkelplan te komen. Dit is niet gelukt.

Coberco Kwartier heeft op 2 april 2015 in overleg met de gemeente de exploitatieovereenkomst ontbonden en zij zullen de gronden terug leveren aan de oorspronkelijke eigenaar (Friesland Campina). Tevens heeft Coberco Kwartier een brief gestuurd (d.d.: 16 april 2015) waarmee ze hun zienswijze intrekken.

Het bestemmingsplan 'Cobercoterrein' is op 26 mei 2015 door de gemeenteraad ongewijzigd vastgesteld.