Bestemmingsplan Schuytgraaf 2011

5.7 Overgangszones

Vanuit de behoefte om bij de ontwikkeling van Schuytgraaf kansen te bieden voor nieuwe woon- en leefwensen en ontwikkelingen en vanuit de behoefte om Schuytgraaf op specifieke deellocaties een betere verankering te geven met het omringende landschap en de behoefte om op specifieke deellocaties binnen Schuytgraaf ten behoeve van de leefbaarheid en diversiteit van Schuytgraaf toegevoegde gebruiksmogelijkheden te creëren, zijn de zogeheten 'overgangszones' geïntroduceerd. In deze herziening van het bestemmingsplan zijn deze zones planologisch opgenomen. De ligging van deze overgangszones is verdeeld over diverse velden, te weten de velden 1a, 1b, 2, 3, 6, 11, 13, 15, 17b, 18 en19.

De aard van en de aanleiding voor de diverse overgangszones is wisselend. Voor de velden 1a, 1b, 2 en 3 is sprake van een zeer directe overgang van suburbaan naar landelijk gebied.

De overgangszone van veld 17b is zeer specifiek, speciale aandacht moet hier gegeven worden aan de bijzondere functie van dit veld als eerste bebouwingsfaçade van Arnhem Zuid.

In de velden 6, 11 en 13 ligt de overgangszone over het hele veld. In veld 6 moet gedacht worden aan een bijzondere mix van functies en bijzondere bebouwingsvormen die een specifieke aantrekkelijkheid creëren voor dit perifeer gelegen, driehoekige veld in de 'schaduw van de spoordijk'. Voor de velden 11, 13, en 15, is sprake van het creëren van een hoger werkaandeel in deze centrumvelden in de nabijheid van het treinstation en de winkels. In de centrumvelden is het oude kantoorprogramma van 30.000 m2 bvo gehandhaafd. Het aantal vierkante meters aan maatschappelijke voorzieningen is herijkt van 26.500 m2 naar 52.000 m2. in deze herziening. De velden 18 en 19 zijn centrumvelden welke voorzien in stedelijk wonen in directe nabijheid van het centrum.

In het centrumgebied mogen werkunits komen. De werkunits zijn op de begane grond toegestaan. In de regels is voor de werkunits een maximale oppervlakte voorgeschreven van 200 m2. In deze werkunits mag een bedrijf uit de categorieën 1 en 2 komen. In de centrumvelden zijn de werkunits niet gekoppeld aan wonen.

De randen van Schuytgraaf krijgen elk een eigen gezicht:

• noordzijde: het karakteristieke beeld van de Rijnzone blijft in stand door het handhaven van de bestaande agrarische bufferzone en de dijk;
• oostzijde: een harde rand vormgegeven door de spoordijk met aangrenzende geluidskering;
• westzijde: geleidelijke overgang van buitengebied naar woongebied, van natuur en recreatie, door middel van kleinschalige woonvelden in het groen naar wonen in Schuytgraaf;
• zuidzijde: in het voorliggende bestemmingsplan is de begrenzing aan de zuidzijde aangepast. Hier worden onder andere een drietal woonvelden toegevoegd. Aan de zuidkant van deze velden wordt het natuur- en recreatiegebied Park Lingezegen ontwikkeld. Het Park Lingezegen vormt de overgang met de woonkern Elst.

Park Lingezegen is een ca.1500 hectare groot regionaal park in aanleg tussen Arnhem en Nijmegen. De ontwikkeling van dit grote groengebied is een antwoord op de sterke groei van de steden en dorpen in dit gebied; het beoogd een sterke groene buffer te zijn in dit dynamische stedelijke gebied. Het plan voorziet in de ontwikkeling van een omvangrijk natuur- en recreatiegebied geënt op de bestaande landschappelijke karakteristieken.

Voor het concept van de ontwikkeling van de zuidelijke velden wordt teruggegrepen op de oorspronkelijke filosofie om Schuytgraaf te ontwikkelen als een Betuws landschap met daarin kleine woongebieden. De opgave wordt niet benaderd als 'het vergroten van het woongebied van Schuytgraaf', maar juist het 'vergroten van het Park Lingezegen'. Het landschap van de Betuwe en Park Lingezegen moet optimaal voelbaar zijn in Schuytgraaf. Voor de inpassing en beleving van de nieuwe woningbouwontwikkelingen aan de zuidrand van Schuytgraaf wordt het landschap leidend.

Door de nieuwe ontwikkeling te laten ontstaan uit de landschappelijke lijnen, wordt het volgende bereikt:

• 1. Park Lingezegen wordt vergroot:
• 2. In plaats van Schuytgraaf naar het zuiden 'uit te breiden' zal Park Lingezegen juist naar het noorden uitgebreid worden;
• 3. Er wordt (letterlijk) over de grenzen heen ontworpen:
• 4. Planstructuren, watergangen, bomenlanen en lange lijnen worden op elkaar aange-sloten;
• 5. Er worden functionele relaties gelegd tussen het recreatiegebied van Park Lingezegen en het woongebied van Schuytgraaf:
• 6. Door zoveel mogelijk landschappelijke lijnen aan te sluiten, kunnen relaties op alle niveaus gelegd worden: fiets- en voetpaden, ruiterpaden, watergangen, verharde en onverharde paden, formeel en informeel;
• 7. De schaal van de ontwikkelingen wordt verkleind:
• 8. Door nieuwe en bestaande lijnen in Park Lingezegen wordt de schaal van het landschap 'verkleind'; door deze lijnen door te trekken in Schuytgraaf wordt ook de schaal van de woningbouw verkleind.
• 9. De gemeente Arnhem zal de betreffende overgangszone (veld 23, 26 en 27) zodanig inrichten en vormgeven dat in kwalitatieve zin van een passende overgang naar het park sprake is. De thema's 'wonen in het landschap' en 'het landschap is leidend' zijn uitgangspunt. Basis hiervoor is het document 'Waar Schuytgraaf en De Park elkaar ontmoeten'. De ontwikkeling en inrichting van de overgangszone (veld 23, 26 en 27) zal plaatsvinden in overleg tussen Arnhem en de parkorganisatie, waarin ook de gemeente Overbetuwe vertegenwoordigd is.

Vanuit de grondexploitatie van de GEM Schuytgraaf is een programma gegeven dat als uitgangspunt gehanteerd wordt voor de invulling van de zuidelijke velden. Om na te gaan in hoeverre de landschappelijke sfeer Schuytgraaf in te trekken is, zijn bij de invulling tevens de nog te ontwikkelen velden 22 en 24 meegenomen. Voor de zuidelijke velden (23, 26 en 27) wordt uitgegaan van een lager woningaantal dan in de reguliere velden. Daar waar reguliere velden (dus ook 22 en 24) een woningdichtheid hebben van 30 tot 40 woningen per hectare. zullen de zuidelijke velden een dichtheid hebben van acht tot twintig woningen per hectare. Deze lagere woningdichtheid wordt gecombineerd met een hoger uitgiftepercentage: tot 80% van de zuidelijke velden wordt uitgegeven. Een laag woningaantal met een groot uitgeefbaar gebied betekent dat er meer openheid wordt gerealiseerd dan bij reguliere velden. De bebouwing komt minder dicht op elkaar te staan, en rijenwoningen worden zoveel mogelijk beperkt.

In de zuidelijke velden van Schuytgraaf wordt ingezet op de ontwikkeling van een specifieke typologie die recht doet aan de bijzondere ligging op de overgang richting Park Lingezegen. Daar waar in andere delen van Schuytgraaf wordt gekozen voor tamelijk compacte woonvelden met het groen geconcentreerd in de omliggende 'hoofdgroenstructuur', geldt voor de zuidelijke velden dat deze worden ontwikkeld tot 'woonlandschappen'.

In plaats van afzonderlijke woon- en groentypen zal er in de zuidelijke velden dan ook gezocht worden naar specifieke woonlandschappelijke typologieën. Dit kunnen enerzijds compacte vormen van woningbouw zijn, waarbij het omliggende landschap 'gemaximaliseerd' wordt (boerenerfwonen of landgoedwonen), en anderzijds 'dunne' woonvormen, waar landschap en woningbouw optimaal geïntegreerd worden (boswonen, boomgaardwonen, groene kamer). De beleving vanuit het omliggende landschap is dan altijd leidend: het mag niet de indruk geven van een dichte of stedelijke rand.